PPh Final Penjualan Properti: Berapa yang Harus Dibayar Saat Jual Apartemen?

Ringkasan

PPh final atas penjualan properti diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016, dan menjadi kewajiban penjual, bukan pembeli.
Tarif umum untuk penjualan properti oleh perorangan, termasuk apartemen, adalah 2,5% dari nilai bruto pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Tarif 1% hanya berlaku untuk penjualan rumah sederhana atau rumah susun sederhana oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya memang mengalihkan tanah dan bangunan (developer), bukan untuk penjual perorangan biasa.
Ada pengecualian dari kewajiban PPh final, misalnya transaksi di bawah Rp60 juta oleh Wajib Pajak berpenghasilan di bawah PTKP, serta pengalihan lewat hibah kepada keluarga sedarah garis lurus atau warisan.
PPh final harus disetor sebelum akta jual beli (AJB) ditandatangani PPAT, karena bukti setor pajak ini jadi salah satu syarat administratif proses AJB.

Dasar Hukum PPh Final Penjualan Properti

Kewajiban PPh final atas penjualan properti diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan beserta Perubahannya. Objek pajaknya mencakup penghasilan dari penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, atau cara pengalihan lain yang disepakati para pihak — termasuk saat baru sebatas Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) beserta perubahannya.

Berapa Tarif PPh Final untuk Penjualan Apartemen?

Untuk penjualan apartemen oleh perorangan pada umumnya, tarif yang berlaku adalah 2,5% dari nilai bruto pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan tersebut. Tarif ini berlaku sejak PP 34/2016 terbit, turun dari tarif sebelumnya sebesar 5% berdasarkan PP Nomor 48 Tahun 1994.

Ada dua tarif lain yang sering membingungkan karena dikira berlaku umum, padahal cakupannya spesifik:

1% hanya berlaku untuk penjualan rumah sederhana atau rumah susun sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya memang pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan — dengan kata lain, developer yang menjual unit rusun sederhana, bukan pemilik perorangan yang menjual unit apartemennya sendiri.
0% berlaku untuk pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah, BUMN, atau BUMD yang mendapat penugasan khusus dari pemerintah, misalnya untuk kepentingan pengadaan lahan publik.

Karena itu, kalau Anda perorangan yang menjual unit apartemen pribadi — bukan developer yang menjual unit rusun sederhana — tarif yang relevan untuk situasi Anda adalah 2,5%, bukan 1%.

Cara Menghitung PPh Final Penjualan Apartemen

Rumus dasarnya sederhana:

PPh Final = 2,5% × Nilai Bruto Pengalihan

Yang perlu diperhatikan adalah bagaimana “nilai bruto pengalihan” ini ditentukan. Secara umum, nilai ini mengacu pada nilai transaksi jual beli yang disepakati, namun dalam praktiknya nilai yang dipakai sebagai dasar pengenaan pajak dibandingkan dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) PBB dari properti tersebut, dan yang dipakai adalah nilai yang lebih tinggi di antara keduanya. Ketentuan detail soal perbandingan nilai transaksi dan NJOP ini sebaiknya dikonfirmasi ke notaris/PPAT yang menangani transaksi Anda, karena penerapannya bisa melibatkan penilaian teknis tersendiri untuk kasus-kasus tertentu.

Sebagai ilustrasi kasar, kalau nilai transaksi penjualan unit apartemen Anda disepakati Rp1 miliar, dan angka ini lebih tinggi dari NJOP unit tersebut, maka PPh final yang harus dibayar adalah 2,5% × Rp1 miliar = Rp25 juta.

Siapa yang Wajib Membayar, dan Kapan?

PPh final ini menjadi kewajiban penjual, bukan pembeli — berbeda dengan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang menjadi kewajiban pembeli. Penjual wajib menyetorkan PPh final ini ke kas negara melalui bank persepsi atau kantor pos, dan yang penting, bukti setor pajak ini menjadi salah satu syarat administratif sebelum Akta Jual Beli (AJB) bisa ditandatangani oleh PPAT. Kalau Anda ingin memahami lebih jauh soal AJB dan status hukumnya, termasuk pertanyaan umum soal fungsi dokumen ini, bisa dibaca di Apakah AJB Bisa Digadaikan? Ini Faktanya.

Pengecualian dari Kewajiban PPh Final

Tidak semua pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenakan PPh final. Beberapa pengecualian yang diatur dalam PP 34/2016 meliputi:

Transaksi di bawah Rp60 juta, khusus untuk orang pribadi yang berpenghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak (PTKP) dan bukan merupakan jumlah yang sengaja dipecah-pecah untuk menghindari batas ini.
Hibah kepada keluarga sedarah garis lurus satu derajat, badan keagamaan, badan pendidikan, atau badan sosial tertentu, sepanjang tidak ada hubungan dengan usaha atau pekerjaan pihak-pihak terkait.
Pengalihan melalui warisan, meski dalam praktiknya proses ini tetap memerlukan pengurusan administratif tersendiri, termasuk permohonan Surat Keterangan Bebas (SKB) PPh ke kantor pajak setempat.

Untuk sebagian besar penjual apartemen perorangan dengan nilai transaksi di atas Rp60 juta, pengecualian ini umumnya tidak berlaku, sehingga kewajiban 2,5% tetap harus dipenuhi.

Bagaimana Kalau Unit Masih dalam Status KPR?

Kalau unit apartemen yang akan dijual masih memiliki sisa cicilan KPR, kewajiban PPh final tetap berlaku atas nilai pengalihan yang disepakati, terlepas dari sisa utang KPR yang masih berjalan. Proses penjualan unit yang masih KPR ini biasanya berjalan berdampingan dengan proses take over kredit ke pembeli baru atau pelunasan ke bank lama — mekanisme yang pernah dibahas lebih detail di KPR Take Over: Cara, Syarat, dan Kapan Masuk Akal Dilakukan.

Kesimpulan

PPh final penjualan properti bukan pajak yang dihitung dari keuntungan penjual, melainkan dari nilai bruto pengalihan itu sendiri — sehingga tetap harus dibayar meski penjual merasa tidak untung banyak dari transaksi tersebut. Untuk kebanyakan penjual apartemen perorangan, tarif yang berlaku adalah 2,5%, dan kewajiban ini harus diselesaikan sebelum akta jual beli bisa ditandatangani. Menyiapkan perhitungan ini sejak awal membantu proses jual beli berjalan lebih lancar tanpa kendala administratif di menit-menit akhir.

Kalau Anda sedang mempertimbangkan properti berikutnya setelah menjual unit lama, kunjungi Arandra Residence untuk melihat pilihan unit yang tersedia.

FAQ

Berapa persen PPh final untuk penjualan apartemen oleh perorangan? Umumnya 2,5% dari nilai bruto pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, sesuai PP Nomor 34 Tahun 2016.

Apakah PPh final dihitung dari keuntungan penjualan? Tidak. PPh final dihitung dari nilai bruto pengalihan (nilai transaksi, dibandingkan dengan NJOP), bukan dari selisih untung antara harga beli dan harga jual.

Siapa yang wajib membayar PPh final, penjual atau pembeli? Penjual. Pembeli memiliki kewajiban pajak yang berbeda, yaitu Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Apakah semua penjualan properti dikenakan PPh final 2,5%? Tidak semua. Ada pengecualian untuk transaksi di bawah Rp60 juta oleh Wajib Pajak berpenghasilan di bawah PTKP, hibah kepada keluarga sedarah garis lurus atau badan tertentu, serta pengalihan melalui warisan.

Kapan PPh final harus dibayar dalam proses jual beli apartemen? Sebelum Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani oleh PPAT, karena bukti setor PPh final menjadi salah satu syarat administratif proses penandatanganan akta.

Sumber:

Kompas Properti, “PPh Final Penjualan Tanah dan Bangunan Turun Jadi 2,5 Persen” — https://properti.kompas.com/read/2016/09/13/151954621/pph.final.penjualan.tanah.dan.bangunan.turun.jadi.2.5.persen
Ideatax, “Pajak Atas Pengalihan Tanah dan Bangunan” — https://ideatax.id/id/articles/pajak-atas-pengalihan-tanah-dan-bangunan
Pajak.com, “Jual Beli Rumah Kena Pajak Apa Saja? Ini Daftar dan Cara Hitungnya” — https://www.pajak.com/komunitas/opini-pajak/jual-beli-rumah-kena-pajak-apa-saja-ini-daftar-dan-cara-hitungnya/
Direktorat Jenderal Pajak, “Jual Beli Tanah di Bawah Rp60 Juta Free PPh Asal…” — https://pajak.go.id/en/artikel/jual-beli-tanah-dibawah-rp60-juta-free-pph-asal