TL;DR
- AJB (Akta Jual Beli) bukan sertifikat kepemilikan, melainkan bukti sah bahwa transaksi jual-beli tanah/bangunan telah terjadi di hadapan PPAT.
- Secara resmi, Pegadaian menyatakan tidak menerima AJB sebagai jaminan untuk produk Gadai Sertifikat — yang diterima hanya SHM, SHGB, dan sejenisnya.
- Namun, sejumlah bank dan BPR dilaporkan menawarkan pinjaman dengan AJB sebagai dokumen jaminan, biasanya lewat produk kredit multiguna, dengan syarat ketat.
- AJB yang bisa dijaminkan biasanya harus dalam proses menuju SHM, tidak sedang sengketa, dan bukan berasal dari tanah girik/eigendom.
- Nilai pinjaman dari AJB lebih rendah dibanding jika memakai sertifikat — salah satu bank menyebut kisaran 70–80% dari nilai taksiran properti.
- Karena kebijakan tiap lembaga bisa berbeda dan berubah sewaktu-waktu, konfirmasi langsung ke bank/Pegadaian terkait tetap perlu dilakukan sebelum mengajukan.
Bagi yang baru membeli properti dan belum sempat mengurus sertifikat, pertanyaan “apakah AJB bisa dijadikan jaminan pinjaman” cukup sering muncul — apalagi kalau butuh dana cepat sementara proses SHM masih berjalan. Jawabannya tidak sesederhana ya atau tidak, karena tergantung lembaga keuangan yang dituju.
Kenapa AJB Beda dengan Sertifikat untuk Urusan Jaminan
AJB dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau notaris, dan berfungsi membuktikan adanya peristiwa hukum berupa pengalihan hak tanah dan bangunan dari pemilik lama ke pemilik baru, sebagaimana diatur dalam Pasal 37 PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Tapi AJB bukan dokumen kepemilikan final — status pemilik baru baru benar-benar tercatat di data pertanahan negara setelah proses balik nama ke BPN selesai dan SHM/SHGB baru terbit. Rumah123
Perbedaan status ini penting karena skema jaminan formal seperti Hak Tanggungan (dasar hukum pengikatan agunan tanah di bank) mensyaratkan objek jaminan berupa sertifikat yang sudah terdaftar di BPN. AJB, karena belum jadi sertifikat, tidak bisa diikat dengan Hak Tanggungan — makanya nilainya sebagai jaminan otomatis lebih lemah dibanding SHM atau SHGB.
Apakah AJB Bisa Digadaikan di Pegadaian?
Berdasarkan penjelasan resmi di laman Pegadaian sendiri, jawabannya tidak. AJB berfungsi sebagai akta autentik yang membuktikan transaksi jual beli, bukan sebagai dokumen hak kepemilikan final yang bisa dijadikan agunan — layanan Gadai Sertifikat di Pegadaian hanya menerima jenis sertifikat seperti SHM. Jadi kalau ada artikel atau sumber lain yang menyebut Pegadaian menerima AJB, sebaiknya dicek ulang karena bertentangan dengan pernyataan resmi Pegadaian sendiri. Pegadaian
Apakah Bank Menerima AJB Sebagai Agunan?
Di sinilah jawabannya lebih fleksibel. AJB tetap memungkinkan untuk digadaikan di sejumlah bank dengan jumlah pinjaman dan tenor tertentu, meski kedudukannya tidak setara dengan SHM, SHGB, maupun SHSRS. Beberapa bank dan lembaga pembiayaan yang dilaporkan menerima AJB sebagai bagian dari dokumen jaminan antara lain OCBC (lewat produk Kredit Multiguna), CIMB Niaga, BSI, serta sejumlah BPR — biasanya dalam skema pinjaman multiguna, bukan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) biasa. Jendela360
Salah satu contoh: BRI menawarkan pinjaman dengan agunan AJB dengan nilai pencairan sekitar 70–80% dari taksiran nilai rumah atau tanah yang dijaminkan.
Syarat Umum AJB Bisa Dijadikan Jaminan
Berdasarkan sejumlah sumber, syarat yang umum diminta lembaga keuangan yang menerima AJB sebagai jaminan meliputi:
- Tanah tidak dalam kondisi sengketa
- AJB terdaftar di Kantor Fidusia OCBC
- Tanah bukan berasal dari status girik, petok, atau eigendom
- AJB berada dalam proses menuju penerbitan SHM (bukan AJB yang dibiarkan begitu saja tanpa rencana balik nama)
- Bangunan di atas tanah sudah selesai dibangun 100% (khusus beberapa produk seperti Kredit Multiguna)
- Kelengkapan dokumen pendukung: identitas pemohon, slip gaji atau bukti penghasilan, bukti bayar PBB, dan terkadang IMB
Risiko yang Perlu Dipahami
- Nilai pinjaman lebih rendah dibanding jika menjaminkan sertifikat resmi, karena risiko bagi lembaga pemberi pinjaman juga lebih tinggi.
- Pengikatan hukumnya berbeda dari Hak Tanggungan — biasanya lewat jaminan fidusia atau bentuk pengikatan lain yang perlindungannya bagi kreditur (dan risikonya bagi debitur) tidak sama persis dengan skema KPR bersertifikat.
- Kebijakan tiap bank berbeda dan bisa berubah — bank yang hari ini menerima AJB belum tentu masih membuka layanan yang sama di kemudian hari, apalagi bila terjadi perubahan kebijakan risiko kredit internal.
- Kalau tanah masih berstatus girik atau belum jelas riwayat kepemilikannya, kemungkinan besar pengajuan akan ditolak sejak awal.
FAQ
Apakah semua bank menerima AJB sebagai jaminan?
Tidak. Hanya sebagian bank dan BPR yang menawarkan skema ini, biasanya lewat produk kredit multiguna, bukan KPR reguler. Setiap bank punya kebijakan dan syarat kelayakan yang berbeda-beda.
Kenapa Pegadaian tidak menerima AJB padahal banyak artikel menyebut bisa?
Berdasarkan penjelasan resmi di laman Pegadaian, AJB dianggap sebagai bukti transaksi, bukan dokumen kepemilikan final, sehingga tidak memenuhi syarat untuk layanan Gadai Sertifikat mereka. Informasi yang menyebut sebaliknya kemungkinan sudah tidak akurat atau berasal dari sumber yang belum terverifikasi.
Apakah nilai pinjaman dari AJB sama besar dengan sertifikat?
Tidak. Nilai pinjaman dari AJB umumnya lebih rendah dibanding menjaminkan SHM atau SHGB, karena AJB dianggap berisiko lebih tinggi bagi pemberi pinjaman.
Apa yang harus dilakukan kalau AJB berasal dari tanah girik?
Sebaiknya proses dulu peningkatan status tanah menjadi SHM lewat BPN sebelum mencoba mengajukan jaminan, karena AJB atas tanah girik umumnya tidak diterima sebagai agunan oleh bank maupun Pegadaian.
Apakah lebih baik menunggu SHM terbit dulu sebelum mengajukan pinjaman?
Kalau situasi memungkinkan, ya — karena nilai pinjaman dan bunga yang ditawarkan biasanya jauh lebih baik dengan jaminan sertifikat resmi dibanding AJB. Menjaminkan AJB lebih cocok untuk kebutuhan dana mendesak saat proses SHM masih berjalan.