Ringkasan:
- Penghasilan sewa apartemen jangka panjang (bulanan/tahunan) dikenai PPh Final Pasal 4 ayat (2) sebesar 10% dari jumlah bruto nilai sewa, termasuk service charge dan biaya lain yang dibebankan ke penyewa.
- Dasar hukumnya PP No. 34 Tahun 2017, berbeda dari PP No. 34 Tahun 2016 yang mengatur PPh final penjualan properti.
- Jika penyewa adalah badan usaha, instansi pemerintah, atau orang pribadi tertentu yang berusaha dengan pembukuan, penyewa wajib memotong pajak dan menerbitkan bukti potong.
- Jika penyewa perorangan biasa yang bukan pemotong pajak, pemilik apartemen wajib setor sendiri paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya dan lapor SPT Masa Unifikasi paling lambat tanggal 20, sekarang lewat Coretax DJP.
- Sewa harian/mingguan ala Airbnb yang dikelola layaknya hotel (kurang dari 1 bulan) tidak masuk PPh final ini, melainkan pajak daerah atas jasa perhotelan.
Kalau Anda memiliki apartemen dan menyewakannya kepada orang lain, baik lewat agen, langsung ke penghuni, maupun ke perusahaan untuk mess karyawan, penghasilan sewa itu kena PPh Final Pasal 4 ayat (2) sebesar 10%. Banyak pemilik baru menyadari kewajiban ini setelah kena tagihan atau sanksi keterlambatan, padahal aturannya sudah berlaku sejak 2018. Artikel ini menjelaskan siapa yang wajib memotong, cara menghitung dan menyetornya, sampai perbedaannya dengan sewa harian ala Airbnb yang justru masuk skema pajak berbeda.
Apa Itu PPh Final Sewa Tanah dan Bangunan?
Dasar hukumnya ada di Pasal 4 ayat (2) huruf d Undang-Undang No. 36 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan, sebagaimana diubah dengan Undang-Undang No. 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan. Ketentuan teknisnya dijabarkan dalam Peraturan Pemerintah No. 34 Tahun 2017. Objeknya adalah penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan, baik sebagian maupun seluruh bangunan, mencakup rumah, apartemen, kondominium, ruko, gudang, kantor, sampai tanah kosong.
Satu hal yang sering tertukar: PP No. 34 Tahun 2017 ini berbeda dari PP No. 34 Tahun 2016 yang mengatur PPh final atas penjualan atau pengalihan hak tanah dan bangunan. Keduanya sama-sama disebut “PPh final properti”, tapi objek dan tarifnya beda jauh. Yang satu untuk transaksi jual beli, yang satu lagi untuk transaksi sewa. Kalau nanti unit yang sama Anda jual, bukan sewakan, aturannya beralih ke PP 34/2016, dan itu sudah dibahas terpisah di PPh Final Penjualan Properti: Berapa yang Harus Dibayar Saat Jual Apartemen?
Berapa Tarif dan Dasar Pengenaan Pajaknya?
Tarifnya 10% dari jumlah bruto nilai persewaan. Jumlah bruto ini mencakup seluruh pembayaran yang diterima atau terutang terkait sewa, termasuk harga sewa pokok, service charge, biaya keamanan, dan biaya pemeliharaan yang dibebankan ke penyewa sebagai bagian dari nilai sewa.
Contoh: apartemen disewakan Rp60 juta per tahun ditambah service charge Rp6 juta. Dasar pengenaan pajaknya jadi Rp66 juta, sehingga PPh Final terutang adalah 10% x Rp66 juta = Rp6,6 juta. Karena sifatnya final, pajak ini tidak dikreditkan lagi di SPT Tahunan pemilik. Urusannya selesai begitu disetor.
Siapa yang Wajib Memotong: Penyewa atau Pemilik?
Kalau penyewa berstatus pemotong pajak, seperti badan usaha, instansi pemerintah, bentuk usaha tetap, atau kerja sama operasi, penyewa yang wajib memotong 10%, membuat bukti potong, menyetorkan, dan melaporkannya.
Cakupan ini diperluas lewat Peraturan Direktur Jenderal Pajak No. PER-11/PJ/2025 yang berlaku sejak 22 Mei 2025. Sekarang, orang pribadi yang menjalankan usaha dengan pembukuan, atau menjalankan pekerjaan bebas seperti dokter, notaris, akuntan, dan arsitek, juga wajib memotong PPh atas sewa yang mereka bayarkan sebagai penyewa.
Kalau penyewa adalah perorangan biasa yang bukan pemotong pajak, misalnya karyawan yang menyewa apartemen untuk tempat tinggal sendiri, kewajibannya berpindah ke pemilik. Pemilik yang harus menghitung, menyetor, dan melaporkan sendiri PPh Final atas penghasilan sewanya.
Cara Setor Sendiri PPh Final Sewa Apartemen
Kalau Anda yang wajib setor sendiri, prosesnya sekarang lewat sistem Coretax:
- Login ke Coretax DJP di coretaxdjp.pajak.go.id menggunakan NPWP Anda.
- Buka menu e-Bupot, pilih Penyetoran Sendiri, lalu klik Create e-Bupot SP.
- Isi data transaksi sewa sesuai nilai bruto yang diterima, dengan kode objek pajak 28-403-01.
- Sistem akan menerbitkan kode billing untuk pembayaran.
- Bayar paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya sejak penghasilan sewa diterima atau terutang.
- Laporkan dalam SPT Masa PPh Unifikasi paling lambat tanggal 20 bulan berikutnya.
Jangan Keliru dengan Sewa Harian Ala Airbnb
PPh Final 10% ini hanya berlaku untuk sewa jangka panjang yang murni persewaan bangunan, bukan jasa penginapan. Kalau apartemen Anda disewakan harian atau mingguan (kurang dari satu bulan) dan dikelola layaknya hotel, termasuk lewat platform seperti Airbnb, itu masuk kategori jasa perhotelan.
| Aspek | Sewa Jangka Panjang (lebih dari 1 bulan) | Sewa Harian/Mingguan Ala Hotel |
|---|---|---|
| Jenis pajak | PPh Final Pasal 4 ayat (2), 10% dari nilai bruto | Pajak Barang dan Jasa Tertentu (PBJT) atas jasa perhotelan |
| Dasar hukum | PP No. 34 Tahun 2017 | PMK No. 70/2022 dan peraturan daerah masing-masing kota |
| Yang menyetor | Penyewa (kalau pemotong pajak) atau pemilik (setor sendiri) | Pengelola/penyedia jasa, dipungut dari tamu |
| Yang memungut | Direktorat Jenderal Pajak (pusat) | Pemerintah kota/kabupaten (daerah) |
Sesuai Pasal 6 ayat (6) huruf b Peraturan Menteri Keuangan No. 70/2022, penyewaan unit apartemen jangka pendek yang difungsikan layaknya hotel bukan objek PPh final ini, melainkan objek pajak daerah, dan berpotensi kena PPN kalau pemiliknya berstatus Pengusaha Kena Pajak (PKP). Jadi sebelum menghitung pajak, tentukan dulu model sewa Anda: sewa jangka panjang murni atau sewa harian bergaya hotel, karena rezim pajaknya beda sama sekali.
Sanksi Jika Telat atau Tidak Setor
Kalau telat menyetor atau tidak melaporkan, pemilik atau pemotong berisiko dikenai sanksi administrasi sesuai ketentuan umum perpajakan (UU KUP), berupa bunga keterlambatan. Besaran bunganya mengikuti suku bunga acuan yang ditetapkan Menteri Keuangan dan berubah setiap bulan, jadi sebaiknya cek langsung tarif terbaru di laman resmi DJP saat Anda benar-benar terlambat menyetor, bukan berpatokan pada angka lama.
Hal Terkait Lain yang Perlu Diperhatikan
Kalau suatu saat unit ini akan Anda jual, bukan sewakan lagi, kewajiban pajaknya beralih total ke rezim PPh final penjualan properti, bukan PPh final sewa yang sudah dibahas di atas. Detailnya ada di PPh Final Penjualan Properti: Berapa yang Harus Dibayar Saat Jual Apartemen?
Kalau unit yang disewakan ini masih dalam masa cicilan KPR, cek juga status asuransi jiwa kredit Anda. Sebagian bank mensyaratkan pemberitahuan kalau status hunian berubah dari dihuni sendiri menjadi disewakan ke pihak lain. Selengkapnya di Asuransi Jiwa untuk KPR: Wajib atau Tidak, dan Berapa Biayanya?
Sedang mempertimbangkan investasi properti untuk disewakan? Kunjungi Arandra Residence untuk melihat pilihan unit yang cocok untuk hunian maupun sewa jangka panjang.
FAQ
Apakah semua penghasilan sewa apartemen kena PPh Final 10%?
Ya, selama sewanya jangka panjang dan murni persewaan tanah/bangunan sesuai PP No. 34 Tahun 2017. Sewa harian yang dikelola layaknya hotel dikecualikan dari PPh final ini dan masuk pajak daerah.
Siapa yang harus memotong pajak, saya atau penyewa?
Tergantung status penyewa. Kalau penyewa badan usaha, instansi pemerintah, atau orang pribadi tertentu yang wajib memotong (usaha dengan pembukuan atau pekerjaan bebas), penyewa yang memotong. Kalau penyewa perorangan biasa, Anda sebagai pemilik yang setor sendiri.
Bagaimana kalau saya menyewakan lewat agen properti?
Kewajiban pajak tetap ada di pemilik dan penyewa akhir, bukan di agen, kecuali agen tersebut bertindak sebagai penyewa berstatus badan yang menyewa untuk disewakan kembali.
Apakah biaya service charge dan listrik ikut dihitung sebagai dasar pajak?
Biaya yang dibebankan ke penyewa dan menjadi bagian dari nilai sewa, seperti service charge dan biaya keamanan, ikut dihitung dalam jumlah bruto. Biaya yang dibayar terpisah langsung oleh penyewa ke pihak ketiga, misalnya listrik prabayar yang dibeli sendiri, umumnya tidak termasuk.
Kapan batas waktu setor dan lapor PPh final sewa apartemen?
Setor paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah penghasilan sewa diterima atau terutang, dilaporkan dalam SPT Masa PPh Unifikasi paling lambat tanggal 20 bulan berikutnya, lewat sistem Coretax DJP.
Apakah sewa apartemen lewat Airbnb kena PPh final ini juga?
Tidak, selama sewanya harian atau mingguan dan dikelola layaknya hotel. Penghasilan ini masuk objek pajak daerah (PBJT jasa perhotelan) yang dipungut pemerintah kota/kabupaten, bukan PPh Final Pasal 4 ayat (2).
Referensi
- Undang-Undang No. 36 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan, sebagaimana diubah dengan Undang-Undang No. 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan, Pasal 4 ayat (2) huruf d
- Peraturan Pemerintah No. 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan
- Peraturan Direktur Jenderal Pajak No. PER-11/PJ/2025 tentang perluasan cakupan orang pribadi sebagai pemotong PPh atas sewa (berlaku 22 Mei 2025)
- Peraturan Menteri Keuangan No. 70/PMK.03/2022, Pasal 6 ayat (6) huruf b, tentang batas sewa jangka panjang vs jasa perhotelan
- Peraturan Pemerintah No. 34 Tahun 2017, teks resmi (JDIH Kementerian Keuangan)
- Direktorat Jenderal Pajak, penjelasan pengecualian jasa pelayanan penginapan dari PPh final sewa
Informasi dalam artikel ini bersifat umum, disusun berdasarkan peraturan yang berlaku saat artikel ditulis, dan bukan merupakan nasihat pajak. Tarif, prosedur pelaporan, dan ketentuan pemotong pajak dapat berubah mengikuti kebijakan Direktorat Jenderal Pajak. Untuk kasus spesifik, terutama yang melibatkan nilai sewa besar, sewa campuran (jangka panjang dan harian), atau status PKP, sebaiknya konsultasikan ke konsultan pajak atau kantor pajak terdaftar.