Banyak calon pembeli apartemen mengira strata title dan HGB adalah dua jenis sertifikat yang saling bersaing — seolah harus memilih salah satu. Anggapan ini keliru. Faktanya, hampir semua apartemen di Indonesia justru memiliki keduanya sekaligus: unit Anda berstatus strata title (HMSRS), sementara tanah di bawah bangunan berstatus HGB. Memahami hubungan antara keduanya adalah langkah pertama sebelum Anda menandatangani apa pun.
Artikel ini menjelaskan definisi masing-masing istilah, bagaimana keduanya saling berkaitan, dan kenapa detail ini menentukan apakah unit yang Anda beli aman secara hukum dalam jangka panjang.
Baca juga: 17 Istilah Jual Beli Apartemen yang Wajib Diketahui Sebelum Dealing
Apa Itu Strata Title (HMSRS)?
Definisi Resminya di Indonesia
“Strata title” sebenarnya bukan istilah hukum asli Indonesia — konsep ini diperkenalkan pertama kali di Australia sekitar tahun 1960-an untuk mengatur kepemilikan bersama pada bangunan bertingkat. Di Indonesia, konsep yang setara diatur secara resmi sebagai Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS), dengan dasar hukum utama Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, yang kemudian disesuaikan lagi lewat Peraturan Pemerintah No. 13 Tahun 2021 sebagai turunan UU Cipta Kerja.
Jadi kalau marketing apartemen menyebut “strata title” dan sertifikat Anda tertulis “SHM Sarusun” atau “HMSRS”, itu merujuk pada hal yang sama.
Apa yang Sebenarnya Anda Miliki
Ini bagian yang paling sering disalahpahami. Ketika Anda membeli unit apartemen dengan status HMSRS, Anda memiliki:
- Hak penuh atas ruang di dalam unit Anda (dinding dalam, lantai, langit-langit unit)
- Hak proporsional atas bagian bersama — lobi, koridor, lift, kolam renang, area parkir
- Hak proporsional atas tanah bersama di bawah bangunan
Yang tidak Anda miliki adalah seluruh tanah dan bangunan seperti halnya rumah tapak dengan Sertifikat Hak Milik (SHM). Kepemilikan Anda “menempel” pada status tanah di bawahnya — dan di sinilah HGB masuk ke gambaran.
Baca juga: PPJB vs AJB: Dokumen Mana yang Harus Dipegang Sebelum Serah Terima
Apa Itu HGB (Hak Guna Bangunan)?
Definisi Menurut UUPA
HGB diatur dalam Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), tepatnya Pasal 35 hingga 40. Secara sederhana, HGB adalah hak untuk mendirikan dan menggunakan bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri — tanah itu bisa milik negara, milik badan hukum lain, atau milik perorangan yang disewakan haknya.
HGB Itu Hak atas Tanah, Bukan Hak atas Unit
Ini poin krusial: HGB melekat pada tanah, bukan pada unit apartemen Anda secara individual. Ketika sebuah apartemen dibangun, developer biasanya memegang HGB atas sebidang tanah, lalu di atasnya berdiri bangunan rumah susun yang unit-unitnya dijual dengan status HMSRS.
Berapa Lama Masa Berlaku HGB?
Berdasarkan sumber-sumber hukum properti yang umum dikutip, HGB murni berlaku 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun berikutnya, dengan opsi pembaruan setelahnya. Namun angka ini bisa bervariasi tergantung apakah tanah berstatus HGB murni, HGB di atas Hak Pengelolaan Lahan (HPL), atau kombinasi lain — dan aturan turunannya terus diperbarui lewat peraturan pemerintah.
Catatan penting: karena topik ini menyangkut hak hukum jangka panjang, sebaiknya Anda memverifikasi masa berlaku HGB yang berlaku untuk proyek spesifik ke notaris atau langsung ke sertifikat induk proyek — jangan hanya berpatokan pada angka umum di artikel mana pun, termasuk artikel ini.
Strata Title vs HGB: Ini Bedanya (Bukan Pilihan, Tapi Dua Lapisan Berbeda)
| Aspek | Strata Title (HMSRS) | HGB |
|---|---|---|
| Objek hak | Unit apartemen + bagian bersama | Tanah di bawah bangunan |
| Dasar hukum | UU No. 20/2011, PP No. 13/2021 | UUPA No. 5/1960 |
| Sifat kepemilikan | Mengikuti masa berlaku tanah di bawahnya | Terbatas waktu, bisa diperpanjang |
| Diterbitkan oleh | Kantor Pertanahan (BPN/ATR) | Kantor Pertanahan (BPN/ATR) |
| Yang memegang | Pembeli unit individual | Umumnya developer atau badan pengelola |
Kenapa Apartemen Biasanya “HMSRS di Atas HGB”, Bukan “HMSRS Atau HGB”
Perbandingan yang benar bukan “pilih strata title atau HGB”, melainkan memahami bahwa HMSRS Anda mewarisi masa berlaku HGB di bawahnya. Kalau HGB atas tanah tersebut habis masa berlaku dan tidak diperpanjang, status kepemilikan unit Anda ikut terdampak — meskipun Anda tidak otomatis kehilangan unit begitu saja, ada proses perpanjangan yang perlu ditempuh bersama-sama oleh seluruh pemilik lewat Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS).
Baca juga: Biaya Tersembunyi Beli Apartemen: BPHTB, Notaris & IPL 2026
Kenapa Ini Penting Sebelum Anda Membeli Apartemen
Dampak ke Masa Depan Kepemilikan
Semakin dekat HGB proyek ke tanggal jatuh tempo saat Anda membeli, semakin cepat Anda (atau perhimpunan pemilik) harus mengurus perpanjangan — lengkap dengan biayanya. Ini bukan alasan untuk otomatis menghindari unit tersebut, tapi wajib jadi bahan pertimbangan harga dan negosiasi.
Dampak ke KPR dan Agunan Bank
Bank umumnya tetap bisa menerima unit HMSRS sebagai agunan KPR, tapi mereka akan mengecek sisa masa berlaku HGB di baliknya. Sisa masa berlaku yang terlalu pendek bisa mempersulit persetujuan kredit atau memengaruhi tenor yang ditawarkan.
Dampak ke Warisan dan Jual-Beli Kembali
Unit dengan HMSRS bisa diwariskan dan diperjualbelikan kembali, sama seperti properti pada umumnya — asalkan sertifikatnya sudah terbit atas nama pemilik dan statusnya jelas. Masalah biasanya muncul ketika sertifikat induk belum dipecah atau developer belum menuntaskan proses HMSRS individual.
Risiko Kalau Developer Belum Punya Sertifikat Induk
Ini risiko yang paling sering luput dari perhatian pembeli baru: banyak apartemen dijual dalam skema PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) sebelum sertifikat HMSRS benar-benar terbit. Kalau proses ini tidak jelas timeline-nya, Anda bisa menunggu bertahun-tahun tanpa kepastian hukum atas unit yang sudah Anda bayar penuh.
Cara Mengecek Status Legal Apartemen Sebelum Membeli
Dokumen yang Harus Anda Minta ke Developer
- Sertifikat induk HGB atas nama developer
- Bukti pengajuan atau penerbitan HMSRS/SHM Sarusun
- IMB atau PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) yang sah
- Akta Pemisahan (bukti unit sudah resmi dipisahkan secara hukum dari sertifikat induk)
Pertanyaan yang Wajib Anda Ajukan Sebelum Membayar Booking Fee
- Sisa masa berlaku HGB proyek ini berapa tahun lagi?
- Sertifikat HMSRS individual sudah terbit atau masih dalam proses?
- Kalau masih PPJB, kapan estimasi realistis sertifikat terbit?
- Apakah ada riwayat masalah legal pada proyek atau developer ini sebelumnya?
Jangan ragu meminta jawaban tertulis untuk pertanyaan-pertanyaan ini. Developer yang kredibel tidak akan keberatan memberikan kejelasan di atas kertas.
Kesimpulan
Strata title (HMSRS) dan HGB bukan dua pilihan yang bersaing — keduanya adalah dua lapisan hak yang saling melekat dalam satu unit apartemen. Yang perlu Anda pastikan sebelum membeli bukan “mana yang lebih baik”, tapi tiga hal ini: sisa masa berlaku HGB, status penerbitan sertifikat HMSRS, dan kejelasan dokumen legal dari developer.
Kalau ketiga hal ini sudah jelas dan terverifikasi, apartemen dengan status HMSRS di atas HGB adalah pilihan hunian vertikal yang sepenuhnya aman secara hukum — sama seperti ribuan unit apartemen lain yang sudah dihuni dan diwariskan dengan normal di Indonesia.
Pertanyaan yang Sering Diajukan
Apakah unit strata title bisa diwariskan? Bisa, selama sertifikat HMSRS sudah terbit atas nama pemilik. Proses pewarisan mengikuti aturan waris pada umumnya, dengan tambahan dokumen kepemilikan unit.
Apa yang terjadi kalau HGB apartemen habis masa berlakunya? Unit tidak otomatis hilang, tapi perhimpunan pemilik (PPPSRS) perlu mengajukan perpanjangan HGB bersama-sama, biasanya beberapa tahun sebelum masa berlaku benar-benar habis.
Apakah strata title “lebih rendah” dibanding SHM rumah tapak? Bukan soal lebih rendah, tapi berbeda sifat. SHM pada rumah tapak tidak terikat batas waktu karena mencakup kepemilikan tanah penuh. Strata title mengikuti masa berlaku tanah (HGB) di bawahnya. Keduanya sama-sama sah secara hukum untuk jenis propertinya masing-masing.
Bisakah unit strata title dijadikan agunan KPR? Bisa, dengan catatan bank akan mengevaluasi sisa masa berlaku HGB dan kelengkapan sertifikat HMSRS sebelum menyetujui pengajuan.
Artikel ini bersifat edukasi umum dan tidak menggantikan konsultasi hukum. Sebelum melakukan transaksi, disarankan berkonsultasi dengan notaris atau konsultan hukum properti untuk memverifikasi status legal unit secara spesifik.