CONTACT US

Masa HGB Apartemen Hampir Habis? Ini Cara Perpanjang dan Siapa yang Mengurusnya

·

Mirandra

·

Table Of Contents
  1. Ringkasan Singkat
  2. Kenapa Perpanjangan HGB Penting untuk Pemilik Unit
  3. Perpanjangan, Pembaruan, dan Perbedaannya
  4. Siapa yang Mengajukan Perpanjangan
  5. Langkah Perpanjangan HGB Apartemen
  6. Berapa Lama dan Berapa Biaya
  7. Kapan Mulai Mengurus
  8. Apa yang Harus Dilakukan Pemilik Unit
  9. Cek Masa HGB Sebelum Membeli Unit
  10. Setelah Serah Terima: Hal Lain yang Perlu Dipahami
  11. FAQ Seputar Perpanjangan HGB Apartemen
  12. Sumber

Informasi per 16 Oktober 2026. Ini informasi umum, bukan nasihat hukum. Prosedur dan biaya bisa berubah, verifikasi ke Kantor Pertanahan atau notaris.

Ringkasan Singkat

  • Unit apartemen yang dibangun di atas HGB memiliki SHM Sarusun yang melekat pada hak atas tanah tersebut. Jika HGB berakhir dan tidak diperpanjang, SHM Sarusun yang melekat padanya ikut berakhir.
  • HGB di atas tanah negara dan tanah HPL diberikan paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, lalu diperbarui paling lama 30 tahun (PP 18/2021).
  • Untuk tanah bersama apartemen, perpanjangan diajukan secara kolektif oleh seluruh pemilik melalui PPPSRS, bukan oleh pemilik unit satu per satu.
  • Permohonan perpanjangan dapat diajukan paling lambat sebelum jangka waktu HGB berakhir. Karena prosesnya melibatkan rapat pemilik dan beberapa tingkat instansi, mulailah jauh hari.
  • Cek tanggal berakhir HGB sebelum membeli unit, bukan setelahnya.

Banyak pembeli apartemen baru memikirkan masa berlaku HGB ketika sudah mendekati jatuh tempo. Padahal ini menyangkut keabsahan hak atas unit Anda. Artikel ini menjelaskan apa yang terjadi jika HGB berakhir, siapa yang bertanggung jawab mengurusnya, langkah-langkahnya, dan apa yang perlu Anda lakukan sebagai pemilik.

Kenapa Perpanjangan HGB Penting untuk Pemilik Unit

Dalam sistem kepemilikan apartemen, SHM Sarusun mencakup unit pribadi dan hak bersama atas tanah, bagian, dan benda bersama. Tanah bersama itu sering berstatus HGB, jadi masa berlakunya menentukan keberlakuan sertifikat unit Anda.

Untuk apartemen di atas HGB yang berdiri di tanah HPL, jika HGB berakhir, hak atas tanah kembali kepada pemegang HPL dan SHM Sarusun yang melekat juga berakhir atau tidak berlaku. Karena itu, perpanjangan bukan formalitas.

Perpanjangan, Pembaruan, dan Perbedaannya

Perpanjangan

Perpanjangan menambah jangka waktu HGB yang masih berlaku, paling lama 20 tahun. Permohonannya dapat diajukan paling lambat sebelum HGB berakhir. Perpanjangan dan pembaruan wajib didaftarkan pada kantor pertanahan.

Pembaruan

Pembaruan adalah pemberian hak baru setelah masa sebelumnya selesai, paling lama 30 tahun. Permohonan pembaruan yang diajukan melewati batas, yaitu lebih dari 2 tahun setelah HGB berakhir, berpotensi ditolak kantor pertanahan. Menunggu sampai HGB habis adalah risiko yang tidak perlu.

Kasus HGB di atas HPL

Jika apartemen berdiri di atas tanah HPL, ada dua hal tambahan. Pemohon wajib mendapat rekomendasi dari pemegang HPL terlebih dahulu. Selain itu, untuk apartemen di atas HPL, jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan menurut ketentuan tertentu dapat diberikan sekaligus secara akumulatif. Cek status ini pada sertifikat induk proyek Anda.

Siapa yang Mengajukan Perpanjangan

Aturan umumnya, pengajuan dilakukan secara kolektif. Untuk hak atas tanah bersama yang jangka waktunya akan atau telah berakhir, seluruh pemilik melalui PPPSRS mengajukan perpanjangan atau pembaruan. Menurut informasi layanan Kementerian ATR/BPN, PPPSRS membawa dokumen persyaratan ke loket pelayanan di Kantor Pertanahan. Hasil perpanjangan dicatat atas nama seluruh pemilik apartemen.

Jika PPPSRS belum terbentuk, pada praktiknya pengembang yang masih memegang tanggung jawab bisa mewakili. Ini perlu dikonfirmasi ke notaris atau Kantah untuk proyek Anda.

Langkah Perpanjangan HGB Apartemen

1. Cek tanggal berakhir HGB

Lihat sertifikat induk (HGB tanah bersama) dan SHM Sarusun Anda. Tanyakan ke pengelola atau PPPSRS apakah sudah ada rencana perpanjangan.

2. Bahas di rapat PPPSRS

Perpanjangan melibatkan biaya dan mandat bersama. Pastikan agenda dibahas di rapat anggota, termasuk pembagian biaya antar pemilik. Dasar pembagiannya umumnya mengikuti proporsi yang tertera dalam dokumen pertelaan unit, tetapi pastikan aturan proyek Anda.

3. Siapkan dokumen

Dokumen yang umumnya diminta mencakup surat permohonan, sertifikat induk tanah bersama, identitas dan dokumen badan hukum atau perhimpunan, surat kuasa jika dikuasakan, dan bukti pembayaran terkait. Daftar resminya minta langsung dari Kantor Pertanahan, karena bisa berbeda tiap kasus.

4. Ajukan ke Kantor Pertanahan

Setelah dokumen diperiksa, pemohon membayar biaya pemeriksaan tanah dan pendaftaran hak, lalu Kantor Pertanahan memproses pemeriksaan tanah.

5. Menunggu SK perpanjangan

Kantor Pertanahan, Kantor Wilayah, dan Kementerian ATR/BPN masing-masing menerbitkan SK perpanjangan jangka waktu hak atas tanah. Tahap ini melibatkan beberapa tingkat, jadi waktu transit berkas bisa memperpanjang proses.

6. Pendaftaran dan pencatatan di SHM Sarusun

Kantor Pertanahan mendaftarkan hak atas tanah bersama dan perpanjangan SHM Sarusun, lalu PPPSRS selaku pemohon dapat mengambil SHM Sarusun di loket pelayanan. Pastikan perpanjangan tercatat pada sertifikat unit Anda.

Berapa Lama dan Berapa Biaya

Perkiraan waktu

Target layanan yang dilaporkan untuk perpanjangan HGB adalah 30 hari untuk luas tidak lebih dari 2.000 m2, 49 hari untuk luas di atas 2.000 hingga 150.000 m2, dan 89 hari untuk luas di atas 150.000 m2. Waktu tersebut tidak termasuk pengiriman berkas antar kantor. Anggap ini target layanan, bukan jaminan, dan beri ruang waktu lebih.

Perkiraan biaya

Biaya terdiri dari beberapa komponen. Biaya perpanjangan SHM Sarusun dilaporkan sebesar Rp50.000 per sertifikat hak atas tanah. Namun itu hanya salah satu komponen. Biaya lain, seperti pemeriksaan tanah, pendaftaran, dan kemungkinan uang pemasukan atau PNBP sesuai luas tanah, perlu ditanyakan ke Kantor Pertanahan. Angka total bergantung pada kasus, jadi jangan berasumsi biayanya hanya Rp50.000.

Kapan Mulai Mengurus

Aturan yang berlaku menyebut perpanjangan diajukan paling lambat sebelum HGB berakhir. Secara praktik, pertimbangkan mulai satu hingga dua tahun sebelumnya. Alasannya: perlu rapat pemilik, pengumpulan dana, penyiapan dokumen, dan proses berjenjang. Ini saran kehati-hatian, bukan batas resmi, jadi konfirmasi ke Kantah untuk jadwal yang berlaku bagi proyek Anda.

Apa yang Harus Dilakukan Pemilik Unit

  • Catat tanggal berakhir HGB pada sertifikat Anda dan tanyakan status rencana perpanjangan ke PPPSRS atau pengelola.
  • Hadiri rapat anggota dan pahami pembagian biaya.
  • Jika sertifikat unit Anda dijaminkan di bank karena KPR, informasikan bank karena pencatatan perpanjangan menyangkut sertifikat tersebut. Rencana melunasi KPR lebih awal juga memengaruhi kapan sertifikat kembali ke tangan Anda, seperti dibahas di Pelunasan Dipercepat KPR: Penalti dan Kapan Worth It.
  • Simpan salinan SK perpanjangan dan SHM Sarusun yang sudah diperbarui.

Cek Masa HGB Sebelum Membeli Unit

Cara terbaik menghindari masalah perpanjangan adalah mengecek sisa masa HGB sebelum membeli. Tanyakan tanggal berakhir HGB induk, status HPL jika ada, dan rencana perpanjangan. Minta jawabannya tertulis, sejalan dengan prinsip di Booking Fee Apartemen: Hangus atau Bisa Refund? Ini yang Harus Tertulis di Kuitansi. Banyak bank juga memperhitungkan sisa masa HGB saat menilai agunan, tetapi kebijakannya berbeda tiap bank.

Setelah Serah Terima: Hal Lain yang Perlu Dipahami

Selain masa HGB, pastikan Anda memahami hak perbaikan atas cacat unit setelah serah terima. Baca juga: Garansi Unit dan Masa Retensi: Cacat Apa yang Ditanggung Developer Setelah Serah Terima?.

FAQ Seputar Perpanjangan HGB Apartemen

Apa yang terjadi jika HGB apartemen berakhir dan tidak diperpanjang?

Jika tidak diperpanjang atau diperbarui, hak atas tanah berakhir dan SHM Sarusun yang melekat padanya juga berakhir atau tidak berlaku. Karena itu perpanjangan sebaiknya diurus sebelum jatuh tempo.

Siapa yang mengajukan perpanjangan HGB apartemen?

Untuk tanah bersama apartemen, pengajuan dilakukan secara kolektif oleh seluruh pemilik melalui PPPSRS ke Kantor Pertanahan. Pemilik unit tidak mengajukan sendiri-sendiri.

Berapa tahun HGB apartemen bisa diperpanjang?

HGB di atas tanah negara atau HPL diberikan paling lama 30 tahun, diperpanjang paling lama 20 tahun, dan diperbarui paling lama 30 tahun, menurut PP 18/2021.

Kapan sebaiknya mulai mengurus perpanjangan?

Aturan menyebut paling lambat sebelum HGB berakhir. Sebagai kehati-hatian, banyak pihak menyarankan mulai satu sampai dua tahun sebelumnya. Konfirmasi jadwal ke Kantah.

Berapa lama prosesnya?

Target layanan yang dilaporkan antara 30 sampai 89 hari tergantung luas tanah, belum termasuk transit berkas antar kantor. Beri margin waktu.

Apakah perpanjangan HGB berbeda dengan pembaruan?

Ya. Perpanjangan menambah masa HGB yang masih berlaku. Pembaruan adalah pemberian hak baru setelah masa sebelumnya berakhir, dan pengajuan yang terlambat berisiko ditolak.

Bagaimana jika apartemen berdiri di atas tanah HPL?

Diperlukan rekomendasi dari pemegang HPL, dan ketentuan jangka waktunya bisa berbeda. Cek jenis hak pada sertifikat induk proyek Anda.

Apakah sertifikat saya yang dipegang bank bisa diperpanjang?

Pencatatan perpanjangan menyangkut SHM Sarusun, jadi informasikan bank dan koordinasikan prosesnya. Detailnya sebaiknya dikonfirmasi ke bank dan Kantor Pertanahan.

Sumber