Ringkasan cepat:
- Boleh, tapi tidak sebebas rumah tapak. Unit apartemen adalah milik Anda, sedangkan struktur bangunan, bagian bersama, dan benda bersama adalah milik bersama seluruh penghuni.
- UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun membedakan satuan rumah susun (unit) dari bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, serta melarang mengubah fungsi dan pemanfaatan rumah susun dan mengalihfungsikan bagian bersama. Aturan teknis renovasi yang spesifik umumnya diatur lewat tata tertib gedung.
- Yang umumnya dilarang: mengubah struktur bangunan (kolom, balok, plat, dinding struktur), pekerjaan bobok atau bor yang melemahkan struktur, mengubah bagian bersama, dan merusak atau menutup alat pencegah kebakaran.
- Yang umumnya butuh izin tertulis dari pengelola: pekerjaan listrik, pipa, AC, lantai, pembongkaran dinding non-struktural, dan perubahan yang terlihat dari luar unit.
- Aturan tiap gedung berbeda. Minta salinan tata tertib dan prosedur renovasi dari pengelola sebelum Anda mengajukan gambar atau menyewa kontraktor.
- Kalau Anda berencana merenovasi unit yang baru dibeli, tanyakan aturan renovasi sebelum membayar booking fee, bukan sesudahnya.
Banyak pemilik baru apartemen langsung membayangkan unit impian mereka: dinding dirobohkan agar ruang terasa lebih lega, dapur digeser, atau lantai diganti. Di apartemen, ide seperti itu perlu dicek dulu terhadap aturan gedung. Artikel ini menjelaskan apa yang umumnya boleh, apa yang perlu izin, apa yang dilarang, dan bagaimana mengurusnya.
Jawaban Singkat
Renovasi unit apartemen boleh dilakukan selama tidak mengubah struktur bangunan, tidak mengganggu bagian bersama dan benda bersama, tidak membahayakan penghuni lain, dan sudah mendapat persetujuan pengelola sesuai tata tertib gedung. Ruang di dalam unit adalah hak Anda, tetapi unit itu berada di dalam satu bangunan yang ditopang bersama.
Kenapa Aturannya Lebih Ketat daripada Rumah Tapak?
UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun membedakan beberapa hal:
- Satuan rumah susun (sarusun): unit yang dimiliki terpisah oleh pemilik.
- Bagian bersama: bagian rumah susun yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan sarusun.
- Benda bersama dan tanah bersama: benda dan tanah yang dimiliki dan dipakai bersama.
UU yang sama menyebutkan pengelolaan rumah susun meliputi operasional, pemeliharaan, dan perawatan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, dilaksanakan oleh pengelola berbadan hukum. Pemilik dan penghuni tergabung dalam perhimpunan (PPPSRS) yang mengurus kepentingan bersama dan dapat menunjuk pengelola. UU juga melarang setiap orang mengubah fungsi dan pemanfaatan rumah susun dan mengalihfungsikan bagian bersama, benda bersama, serta tanah bersama.
Akibatnya, kebebasan Anda berhenti di batas unit. Dinding, lantai, dan plafon yang menjadi bagian struktur, pipa dan kabel yang melewati banyak unit, serta fasad gedung, termasuk bagian yang dipakai bersama.
Siapa yang Menentukan Aturan Renovasi?
UU memberi kerangka umum, sedangkan detail renovasi biasanya diatur di tata tertib gedung yang disusun oleh PPPSRS dan/atau pengelola. Tata tertib beberapa apartemen yang bisa diakses publik memuat bab khusus tentang renovasi atau fit out, mulai dari prosedur izin, jam kerja, sampai tanggung jawab kontraktor. Isinya berbeda antar gedung, jadi jangan menganggap aturan apartemen lain berlaku di gedung Anda.
Apa yang Umumnya Boleh, Perlu Izin, dan Dilarang
Tabel berikut adalah gambaran umum dari pola yang sering muncul di tata tertib apartemen. Aturan di gedung Anda bisa lebih longgar atau lebih ketat.
| Jenis pekerjaan | Gambaran umum | Catatan |
|---|---|---|
| Pengecatan, wallpaper, tirai, dekorasi ringan | Umumnya boleh, sering tetap harus memberi tahu pengelola | Perhatikan jam kerja dan kebisingan |
| Penggantian lantai, plafon, kabinet, built-in | Umumnya perlu izin | Pengelola biasanya memeriksa gambar dan material, apalagi bila ada pembongkaran |
| Pekerjaan listrik dan pipa di dalam unit | Perlu izin | Sering mensyaratkan kontraktor yang terdaftar atau disetujui |
| Pemasangan AC atau perubahan unit luar | Perlu izin dan sering ada ketentuan lokasi | Bagian luar gedung termasuk pengelolaan bersama |
| Pembongkaran atau pembuatan dinding non-struktural | Perlu izin dan sering perlu gambar | Gedung bisa meminta persetujuan teknis |
| Mengubah jendela, kaca, balkon, atau fasad | Umumnya dilarang atau sangat terbatas | Tampilan luar gedung adalah bagian bersama |
| Mengubah struktur (kolom, balok, plat, dinding struktur) | Umumnya dilarang | Menyangkut keselamatan seluruh bangunan |
| Membobok atau mengebor yang melemahkan struktur | Dilarang | Contoh larangan dalam tata tertib beberapa apartemen |
| Menutup, merusak, atau memindahkan alat pencegah kebakaran | Dilarang | Menyangkut keselamatan seluruh penghuni |
| Mengubah fungsi hunian, misalnya jadi tempat usaha | Umumnya dilarang | UU melarang mengubah fungsi dan pemanfaatan rumah susun |
Dua hal perlu dicek terpisah karena lebih rumit dari renovasi biasa. Pertama, mengubah batas unit, misalnya menggabungkan dua unit, tidak sama dengan renovasi karena menyangkut batas unit dalam pertelaan dan sertifikat. Tanyakan ke pengelola dan notaris sebelum merencanakannya. Kedua, pekerjaan yang menyentuh struktur atau fungsi bangunan bisa menyentuh perizinan bangunan gedung. Minta pengelola menjelaskan apakah suatu pekerjaan memerlukan persetujuan teknis tambahan.
Cara Mengurus Izin Renovasi
Prosedurnya berbeda tiap gedung, tapi alurnya umumnya seperti ini:
- Minta tata tertib dan prosedur renovasi dari pengelola atau PPPSRS, termasuk daftar pekerjaan yang dilarang.
- Siapkan rencana kerja: gambar atau sketsa, daftar material, jadwal, dan data kontraktor.
- Ajukan permohonan tertulis ke pengelola. Pengelola biasanya hanya menerbitkan surat izin kalau pekerjaan tidak mengganggu struktur, bagian bersama, dan benda bersama.
- Penuhi syarat tambahan yang diminta, misalnya deposit, biaya administrasi, data pekerja, atau asuransi pekerjaan.
- Dapatkan surat izin tertulis sebelum memulai pekerjaan. Jangan mengandalkan persetujuan lisan.
- Lakukan pekerjaan sesuai izin dan beri tahu pengelola kalau ada perubahan rencana.
- Lapor selesai dan minta pemeriksaan akhir bila diwajibkan, agar deposit dikembalikan dan unit bebas dari catatan pelanggaran.
Aturan Pelaksanaan yang Sering Ditemui di Tata Tertib
- Jam kerja dibatasi. Contoh tata tertib yang kami baca melarang pekerjaan renovasi pada hari Minggu dan tanggal merah, dengan batas jam tertentu di hari kerja. Cek jam yang berlaku di gedung Anda.
- Pengelola berhak masuk unit selama renovasi untuk pemeriksaan.
- Kontraktor bertanggung jawab atas perilaku pekerjanya, kebersihan puing, dan kerusakan yang ditimbulkan pada area bersama atau unit lain.
- Material dan puing biasanya hanya boleh lewat jalur dan lift barang yang ditentukan.
- Dilarang merusak atau menutup alat pencegah kebakaran dan akses darurat.
- Kerusakan akibat renovasi pada unit lain atau area bersama umumnya menjadi tanggungan pemilik atau kontraktor, termasuk bila pengelola harus menutup biaya perbaikannya.
Renovasi Listrik dan AC: Cek Daya dan Beban
Renovasi sering menambah beban listrik: AC baru, water heater, kompor induksi, atau oven. Sebelum menambah peralatan, cek daya terpasang di unit dan tanyakan ke pengelola kalau butuh kenaikan daya atau jalur kabel baru. Untuk menimbang pilihan AC yang lebih ringan di tagihan dan beban listrik, baca AC Inverter vs Non-Inverter: Mana yang Lebih Hemat Listrik di Apartemen?. Kalau renovasi Anda melibatkan perubahan jalur listrik dan Anda juga mempertimbangkan cadangan daya, lihat Perlu Genset atau UPS untuk Apartemen? Kapan Harus Punya. Pekerjaan listrik dan pipa sebaiknya dikerjakan oleh tenaga yang kompeten dan sesuai persyaratan gedung.
Kalau Unit Kosong Selama Renovasi
Selama renovasi, unit sering ditinggal kontraktor atau kosong berhari-hari. Pastikan siapa yang memegang akses dan kunci, matikan listrik dan tutup keran yang tidak perlu setiap akhir hari kerja, dan beri tahu pengelola kontak yang bisa dihubungi. Langkah lengkapnya mirip dengan yang ada di Checklist Aman Tinggalkan Unit Apartemen Kosong Saat Mudik atau Liburan.
Sebelum Membeli: Tanyakan Aturan Renovasi Lebih Dulu
Kalau Anda membeli unit dengan rencana renovasi, tanyakan aturan renovasi sebelum membayar apa pun. Minta salinan tata tertib dan prosedur renovasi, tanyakan batas pekerjaan struktural dan fasad, dan pastikan rencana Anda tidak bertentangan dengan aturan gedung. Untuk soal pembayaran awal, baca Booking Fee Apartemen: Hangus atau Bisa Refund? Ini yang Harus Tertulis di Kuitansi.
Risiko Kalau Renovasi Tanpa Izin atau Melanggar Aturan
- Pengelola dapat menghentikan pekerjaan dan meminta Anda mengembalikan kondisi seperti semula.
- Bisa dikenai sanksi sesuai tata tertib, misalnya denda atau pemotongan deposit.
- Anda bertanggung jawab atas kerusakan pada unit lain atau area bersama.
- Perubahan yang melemahkan struktur atau merusak instalasi bersama bisa membahayakan penghuni lain.
- Pelanggaran aturan gedung bisa menyulitkan saat unit dijual atau disewakan.
Sanksi yang berlaku bergantung pada tata tertib gedung Anda.
Checklist Sebelum Mulai Renovasi
- Minta salinan tata tertib dan prosedur renovasi dari pengelola.
- Pastikan jenis pekerjaan Anda tidak mengubah struktur, bagian bersama, atau fungsi hunian.
- Siapkan gambar, daftar material, jadwal, dan data kontraktor.
- Ajukan izin tertulis dan tunggu persetujuan sebelum mulai.
- Cek biaya dan deposit renovasi, serta syarat tambahan seperti data pekerja dan asuransi.
- Pastikan kontraktor memahami jam kerja, jalur material, dan aturan kebersihan.
- Cek daya listrik dan rencana pekerjaan listrik atau pipa dengan pengelola.
- Simpan semua izin dan korespondensi tertulis.
Informasi di atas bersifat umum. Aturan renovasi berbeda di tiap gedung dan bisa berubah, jadi anggap pengelola dan tata tertib gedung sebagai rujukan utama.
Kesimpulan
Renovasi unit apartemen boleh dilakukan, selama Anda menghormati batas antara unit pribadi dan bagian bersama. Struktur bangunan, fasad, instalasi bersama, dan peralatan keselamatan berada di luar kendali pemilik unit, sedangkan interior sebagian besar bisa diubah dengan izin pengelola. Mulailah dari tata tertib gedung, ajukan izin tertulis, dan libatkan kontraktor yang paham aturan apartemen. Langkah singkat itu sering menghemat biaya dan masalah besar di kemudian hari.
FAQ (Pertanyaan yang Sering Diajukan)
Apakah renovasi unit apartemen harus izin pengelola?
Umumnya ya. Sebagian besar apartemen mengatur renovasi lewat tata tertib dan mensyaratkan izin tertulis dari pengelola sebelum pekerjaan dimulai. Prosedur dan syaratnya berbeda tiap gedung.
Apa saja yang dilarang saat renovasi apartemen?
Umumnya mengubah struktur bangunan, membobok atau mengebor yang melemahkan struktur, mengubah bagian bersama atau fasad, serta merusak atau menutup alat pencegah kebakaran. UU Nomor 20 Tahun 2011 juga melarang mengubah fungsi dan pemanfaatan rumah susun.
Bolehkah membongkar dinding di unit apartemen?
Tergantung jenis dinding. Dinding struktural tidak boleh dibongkar. Dinding non-struktural umumnya bisa dibongkar dengan izin dan persetujuan teknis dari pengelola. Tanyakan status dinding Anda sebelum merencanakan.
Kapan saja renovasi apartemen boleh dilakukan?
Jam kerja dibatasi tata tertib gedung. Contoh tata tertib yang kami baca melarang renovasi pada hari Minggu dan tanggal merah. Cek jam yang berlaku di gedung Anda.
Apakah boleh menggabungkan dua unit apartemen?
Menggabungkan unit lebih rumit dari renovasi biasa karena menyangkut batas unit dalam pertelaan dan sertifikat. Tanyakan ke pengelola dan notaris sebelum merencanakannya.
Siapa yang bertanggung jawab kalau renovasi merusak unit tetangga?
Umumnya pemilik unit dan kontraktor yang mengerjakan renovasi. Tata tertib sebagian apartemen secara tegas menyebutkan tanggung jawab kontraktor atas pekerjanya dan kerusakan yang ditimbulkan.
Apakah boleh memasang AC baru atau mengubah unit luar AC?
Biasanya perlu izin, dan ada ketentuan lokasi karena bagian luar gedung masuk pengelolaan bersama. Tanyakan prosedur pemasangan AC ke pengelola sebelum membeli atau memasang.