Jawaban singkatnya: bisa, dan sejak reformasi lewat UU Cipta Kerja, jauh lebih mudah dari sebelumnya. Tapi judul “Hak Pakai vs Strata” di atas sebenarnya menyimpan kesalahpahaman yang sangat umum — banyak orang mengira ini dua pilihan sertifikat yang bisa dipilih salah satu. Padahal keduanya bukan alternatif yang saling bersaing, melainkan dua lapisan berbeda dalam satu struktur kepemilikan apartemen. Artikel ini akan meluruskan itu, sekaligus merinci syarat, batas harga per provinsi, dan durasi kepemilikan yang berlaku untuk WNA.
Jawaban Cepat
- WNA boleh memiliki unit apartemen/rumah susun di Indonesia atas nama pribadi, tanpa harus menikah dengan WNI atau memakai skema nominee.
- Yang diterima WNA adalah Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) — ini “strata title”-nya, yaitu bukti kepemilikan unit plus hak proporsional atas bagian bersama.
- Hak Pakai (atau Hak Guna Bangunan/HGB) adalah status tanah di bawah gedung apartemen tersebut — bukan sertifikat yang dipegang WNA sebagai pemilik unit.
- Ada batas harga minimum yang berbeda tiap provinsi, dan unit harus berkategori rumah susun komersial (bukan subsidi).
- Dasar hukum utama: UU No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja, diturunkan ke PP No. 18 Tahun 2021 dan Permen ATR/BPN No. 18 Tahun 2021.
Kenapa “Hak Pakai vs Strata” Bukan Pertanyaan yang Tepat
Untuk memahami ini, penting membedakan dua objek hukum yang berbeda:
- Hak atas tanah — status hukum tanah tempat bangunan berdiri (Hak Milik, HGB, Hak Pakai, atau Hak Pengelolaan/HPL).
- Hak atas unit — status hukum ruang/unit yang dimiliki seseorang di dalam bangunan bertingkat, yang di Indonesia disebut Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (dibuktikan dengan SHMSRS, sering disebut “strata title”).
Warga Negara Indonesia (WNI) bisa memegang Hak Milik penuh atas tanah — itulah kenapa rumah tapak WNI diterbitkan SHM. WNA secara konstitusional tidak pernah bisa memegang Hak Milik atas tanah, sesuai Pasal 21 ayat (1) Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), yang menyatakan hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik. Sebagai gantinya, Pasal 42 dan 45 UUPA memberi WNA akses lewat Hak Pakai atau hak sewa atas tanah.
Untuk apartemen, celahnya diatur berbeda: WNA tetap mendapatkan SHMSRS (strata title) sebagai bukti kepemilikan unit — bukan Hak Pakai langsung — sementara tanah di bawah gedung boleh berstatus Hak Pakai atau HGB, tergantung skema developer. Jadi “Hak Pakai” dan “Strata” berjalan berdampingan, bukan saling menggantikan.
Era Sebelum vs Sesudah UU Cipta Kerja
Sebelum UU Cipta Kerja (UU No. 11 Tahun 2020) berlaku, WNA memang sudah bisa membeli apartemen — tetapi hanya jika gedungnya berdiri di atas tanah berstatus Hak Pakai. Masalahnya, sebagian besar proyek apartemen komersial di Indonesia dibangun di atas tanah HGB, bukan Hak Pakai, sehingga pilihan unit yang benar-benar legal untuk WNA sangat terbatas di pasaran.
UU Cipta Kerja mengubah ini lewat Pasal 142 dan Pasal 182 huruf b, yang kemudian dijabarkan dalam Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Sejak aturan ini, rumah susun yang boleh dimiliki WNA dapat berdiri di atas tanah dengan status:
- Hak Pakai atau HGB di atas Tanah Negara;
- Hak Pakai atau HGB di atas tanah Hak Pengelolaan (HPL); atau
- Hak Pakai atau HGB di atas tanah Hak Milik.
Perubahan ini membuka mayoritas proyek apartemen komersial di kota besar — yang sebelumnya “tertutup” secara teknis karena berstatus HGB — menjadi legal untuk dibeli WNA.
Catatan kehati-hatian: sejumlah kalangan akademisi/hukum mempertanyakan kekuatan hierarki dari perubahan ini, karena ketentuan mengenai rumah susun dalam UU Cipta Kerja dianggap tidak secara eksplisit merevisi UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun maupun UUPA. Perdebatan ini bersifat akademis dan belum membatalkan berlakunya PP No. 18/2021 secara praktik, tetapi baik untuk diketahui sebagai konteks bahwa kerangka hukumnya masih terus dibahas kalangan hukum agraria.
Syarat WNA untuk Membeli Apartemen
Berdasarkan Pasal 69 PP No. 18/2021 dan Pasal 185 Permen ATR/BPN No. 18/2021, syarat utamanya adalah:
- Dokumen keimigrasian yang sah — bisa berupa paspor dan visa yang berlaku, KITAS (Kartu Izin Tinggal Terbatas), atau KITAP (Kartu Izin Tinggal Tetap). Aturan ini tidak lagi mensyaratkan WNA harus bekerja di Indonesia terlebih dahulu seperti praktik sebelumnya — cukup punya dokumen keimigrasian yang sah.
- Kategori unit: rumah susun komersial. WNA tidak boleh membeli rumah susun umum/bersubsidi (rusunami/rusunawa) yang diperuntukkan bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
- Memenuhi batas harga minimum sesuai lokasi provinsi (lihat tabel di bawah).
- Untuk rumah tapak (bukan apartemen), ada batas tambahan: kategori rumah mewah, 1 bidang tanah per orang/keluarga, dan luas maksimal 2.000 m² — kecuali mendapat izin khusus Menteri ATR/BPN karena dianggap memberi dampak ekonomi-sosial positif.
Tabel Resmi: Batas Harga Minimum per Provinsi
Berdasarkan Keputusan Menteri ATR/Kepala BPN No. 1241/SK-HK.02/IX/2022 tentang Perolehan dan Harga Rumah Tempat Tinggal/Hunian untuk Orang Asing:
Rumah Tapak (Landed House)
| Provinsi | Harga Minimal |
|---|---|
| DKI Jakarta | Rp5 miliar |
| Banten | Rp5 miliar |
| Jawa Barat | Rp5 miliar |
| Jawa Tengah | Rp5 miliar |
| Jawa Timur | Rp5 miliar |
| DI Yogyakarta | Rp5 miliar |
| Bali | Rp5 miliar |
| Nusa Tenggara Barat | Rp3 miliar |
| Sumatera Utara | Rp2 miliar |
| Kalimantan Timur | Rp2 miliar |
| Sulawesi Selatan | Rp2 miliar |
| Kepulauan Riau | Rp2 miliar |
| Provinsi lainnya | Rp1 miliar |
Satuan Rumah Susun (Apartemen)
| Provinsi | Harga Minimal |
|---|---|
| DKI Jakarta | Rp3 miliar |
| Banten | Rp2 miliar |
| Jawa Barat | Rp2 miliar |
| Jawa Tengah | Rp2 miliar |
| Jawa Timur | Rp2 miliar |
| Bali | Rp2 miliar |
| DI Yogyakarta | Rp2 miliar |
| Provinsi lainnya | Rp1 miliar |
Khusus diaspora (WNI yang telah menjadi WNA), berlaku diskon: batas harga minimal hanya 75% dari angka di atas.
Catatan penting: berdasarkan penelusuran hukumonline, tidak ada sanksi eksplisit yang diatur jika WNA membeli unit di bawah harga minimum — namun secara administratif, transaksi yang tidak memenuhi ketentuan berisiko ditolak atau bermasalah saat proses pendaftaran/balik nama di BPN, sehingga batas ini tetap sebaiknya dipatuhi.
Beberapa artikel media menyebut angka yang berbeda dari tabel di atas (termasuk klaim DKI Jakarta untuk rumah tapak sebesar Rp10 miliar) — untuk keperluan artikel ini, kami mengacu pada tabel yang secara eksplisit mengutip diktum Kepmen 1241/2022, karena kutipannya paling spesifik dan dapat ditelusuri pasal per pasalnya. Tetap disarankan mengecek salinan resmi Kepmen ini atau berkonsultasi ke notaris/PPAT sebelum bertransaksi, karena angka semacam ini berpotensi direvisi oleh keputusan menteri yang lebih baru.
Berapa Lama WNA Bisa “Memiliki” Unit Apartemennya?
Karena WNA tidak bisa memegang Hak Milik, kepemilikan SHMSRS mereka distrukturkan mengikuti pola durasi bertingkat yang serupa dengan Hak Pakai — dilaporkan secara konsisten oleh sejumlah sumber (termasuk pernyataan pejabat Kementerian ATR/BPN) sebagai berikut:
- Pemberian hak awal: 30 tahun
- Dapat diperpanjang: 20 tahun
- Dapat diperbarui (setelah perpanjangan habis): 30 tahun
- Total maksimal: 80 tahun dalam satu siklus penuh
Selama periode ini, unit tidak hangus begitu saja di tengah jalan — WNA tetap berhak menyewakan, menjual kembali (ke WNI atau ke WNA lain yang memenuhi syarat keimigrasian), maupun mewariskannya. Untuk warisan, ahli waris idealnya berstatus WNI atau WNA dengan izin tinggal sah; sejumlah panduan properti menyebut bahwa bila ahli waris tidak memenuhi syarat keimigrasian, berlaku prinsip pelepasan hak dalam jangka waktu tertentu (umumnya disebut 1 tahun) sebagaimana prinsip umum pelepasan hak dalam UUPA bagi pemegang HGB/Hak Pakai yang tak lagi memenuhi syarat — poin ini sebaiknya dikonfirmasi langsung ke notaris/PPAT spesialis kepemilikan asing karena belum kami temukan rujukan pasal yang eksplisit dan spesifik untuk skenario waris SHMSRS WNA ini.
Proses Pembelian: Langkah Ringkas
- Due diligence unit: verifikasi SHMSRS/sertifikat induk di BPN, pastikan tidak ada sengketa/blokir/sita, dan pastikan status tanah di bawahnya (HGB/Hak Pakai/HPL) sesuai kriteria yang boleh dimiliki WNA.
- Cek kategori unit: pastikan tergolong rumah susun komersial, bukan rusunami/rusunawa bersubsidi.
- Siapkan dokumen keimigrasian: paspor dan visa/KITAS/KITAP yang masih berlaku. KITAS/KITAP memang bukan lagi syarat mutlak di titik pembelian awal, tapi biasanya tetap diminta sebagai kelengkapan administrasi saat proses balik nama di BPN.
- Penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan notaris/PPAT, sama seperti transaksi pembeli WNI, termasuk pelunasan pajak (BPHTB dan PPh sesuai ketentuan) sebelum pendaftaran.
- Pendaftaran ke BPN untuk balik nama — menurut keterangan pejabat Kementerian ATR/BPN, proses ini dijanjikan bisa selesai sekitar lima hari kerja setelah berkas lengkap, meski dalam praktik lapangan durasinya bisa bervariasi.
- Hindari skema nominee (meminjam nama WNI untuk menyamarkan kepemilikan WNA) — skema ini ilegal dan tidak memberi perlindungan hukum; sertifikat tetap tercatat atas nama pihak yang dipinjam namanya, bukan WNA, sehingga berisiko tinggi disengketakan atau hangus.
Golden Visa dan Second Home Visa: Terkait, Tapi Bukan Hal yang Sama
Sering ada kerancuan antara “beli properti” dan “visa investor”. Perlu digarisbawahi bahwa jalur pembelian apartemen di atas berlaku untuk WNA pemegang dokumen keimigrasian pada umumnya, bukan eksklusif untuk pemegang Golden Visa. Golden Visa (berdasarkan Permenkumham No. 22 Tahun 2023 dan revisinya) adalah skema visa/izin tinggal 5–10 tahun yang mensyaratkan komitmen investasi dalam bentuk deposito, obligasi pemerintah, saham, atau pendirian perusahaan dengan nilai dalam dolar AS (berkisar USD 350.000 hingga jutaan dolar tergantung kategori) — bukan skema yang secara otomatis identik dengan batas harga rumah/apartemen di atas.
Terpisah dari itu, ada pula Visa/Izin Tinggal Rumah Kedua (Second Home Visa) sesuai Surat Edaran Direktur Jenderal Imigrasi No. IMI-0820.GR.01.01 Tahun 2022, yang mensyaratkan salah satu dari: bukti dana setara Rp2 miliar di bank BUMN, atau sertifikat kepemilikan properti di Indonesia atas nama WNA tersebut. Di sinilah kepemilikan apartemen bisa relevan sebagai salah satu syarat pendukung visa, meski tetap merupakan instrumen keimigrasian yang berbeda dari aturan kepemilikan properti itu sendiri.
Pertanyaan Umum (FAQ)
Apakah WNA bisa mendapat SHM (Sertifikat Hak Milik) untuk apartemen? Tidak. WNA menerima SHMSRS yang secara hukum berbeda dari Hak Milik penuh yang hanya bisa dipegang WNI — meski namanya mengandung kata “Hak Milik,” durasi kepemilikannya untuk WNA tetap dibatasi siklus 30+20+30 tahun.
Apakah WNA bisa membeli apartemen dengan skema KPR bank di Indonesia? Berdasarkan sejumlah laporan media, WNA umumnya masih menghadapi kendala mengakses skema KPR seperti yang tersedia untuk WNI, sehingga pembelian oleh WNA di pasar mayoritas dilakukan secara tunai atau melalui skema pembiayaan khusus dari bank tertentu. Selalu cek kebijakan terbaru bank yang dituju karena praktik ini bisa berubah.
Apakah semua apartemen di Indonesia boleh dibeli WNA? Tidak. Hanya unit di gedung berkategori rumah susun komersial, dengan status tanah HGB/Hak Pakai di atas Tanah Negara/HPL/Hak Milik, dan harga di atas ambang minimum provinsi setempat.
Sumber
- Hukumonline — Klinik: WNA Bisa Beli Rumah Hunian dengan Harga Minimal Berikut Ini (kutip pasal & tabel resmi Kepmen ATR/BPN 1241/2022)
- Hukumonline — Klinik: Bisakah WNA Punya Apartemen dan Kendaraan di Indonesia?
- Hukumonline — Klinik: Aturan Seputar Golden Visa Indonesia
- Hukumonline — Berita: Hak Atas Kepemilikan Tanah dan Properti Bagi Pemegang Golden Visa
- Kompas.id — Kepemilikan Hunian bagi Warga Asing Dibuka
- Kompas Properti — Ketentuan Baru WNA Beli Rumah di Indonesia
- Kontan (Press Release) — Agung Podomoro Sambut Kebijakan Pemerintah Mudahkan WNA Beli Properti
- Tempo.co — Jokowi Bikin Golden Visa, WNA Jadi Bisa Punya Aset di Dalam Negeri
- Tatkala.co — Tanah dan Apartemen untuk Orang Asing di Indonesia (kritik akademik atas dasar hukum UU Cipta Kerja)
- Antara News — Perbedaan GCI dan Golden Visa Indonesia
- KF Map — Batasan Harga Apartemen dan Rumah Tapak untuk WNA
Catatan penting: Peraturan mengenai kepemilikan properti WNA melibatkan beberapa lapis regulasi (UU, PP, Permen, Kepmen) yang bisa direvisi sewaktu-waktu, dan penerapannya di lapangan dapat bervariasi antar kantor BPN/notaris. Artikel ini adalah panduan umum berbasis sumber publik, bukan nasihat hukum untuk kasus spesifik. Sebelum bertransaksi, verifikasi status hukum unit dan syarat terkini ke notaris/PPAT yang berpengalaman menangani transaksi WNA, atau ke kantor BPN setempat.