Informasi per 13 Oktober 2026. Aturan pajak bisa berubah, verifikasi ke sumber resmi sebelum bertransaksi.
Ringkasan:
- PPN DTP (Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah) berarti PPN atas pembelian unit ditanggung pemerintah, sehingga pembeli tidak membayarnya. Untuk 2026, pemerintah menanggung 100% PPN atas bagian harga jual hingga Rp2 miliar, dengan harga jual maksimal Rp5 miliar, berdasarkan PMK 90/2025. investortrust
- Insentif ini hanya untuk apartemen baru yang diserahkan dalam kondisi siap huni, dan penyerahannya dibuktikan dengan berita acara serah terima dalam rentang 1 Januari hingga 31 Desember 2026. jatimtimes
- Satu orang hanya bisa memakainya untuk satu unit, dan unit yang masih tahap pembangunan berisiko tidak sempat serah terima dalam tahun berlaku.
- Untuk tahun depan, pemerintah menyatakan akan melanjutkan fasilitas ini pada 2027, tapi detail aturannya perlu dipastikan lewat PMK yang terbit.
- Di Jakarta ada insentif terpisah berupa pengurangan BPHTB 50% untuk rumah pertama, dengan syarat KTP DKI dan batas nilai transaksi yang cukup rendah.
Pajak adalah komponen biaya yang sering luput dihitung saat membeli apartemen. Di tengah insentif yang sedang berjalan, banyak calon pembeli tergoda mengejar “bebas PPN” tanpa mengecek apakah unit yang diincar benar-benar memenuhi syarat. Artikel ini merangkum ketentuan PPN DTP untuk apartemen, simulasi sederhana, jebakan yang paling sering terjadi, dan insentif lain yang relevan di Jakarta.
Apa Itu PPN DTP
PPN DTP adalah skema ketika PPN yang seharusnya dibayar pembeli dibayarkan oleh pemerintah. Bagi pembeli, efeknya seperti diskon harga sebesar PPN pada bagian harga yang memenuhi syarat. Skema serupa sudah beberapa kali diterapkan pemerintah untuk sektor perumahan, jadi bukan hal baru, tetapi syarat dan batasnya bisa berbeda tiap tahun.
Ketentuan PPN DTP untuk Apartemen Tahun 2026
Dasar hukumnya PMK 90/2025, yang berlaku efektif sejak 1 Januari 2026.
Batas harga dan besaran insentif
- Jika harga jual berada di rentang Rp2 miliar hingga Rp5 miliar, PPN DTP 100% hanya diberikan atas bagian harga sampai Rp2 miliar. Di atas Rp5 miliar, tidak ada fasilitas. bisnis
- Artinya, unit seharga Rp1,8 miliar dapat memperoleh insentif atas seluruh harganya, sedangkan unit seharga Rp3 miliar tetap menanggung PPN atas selisih di atas Rp2 miliar.
Syarat unit
- Unit harus berupa rumah baru yang diserahkan dalam kondisi siap huni. Untuk apartemen, ini berarti satuan rumah susun baru yang sudah siap dihuni. goodnewsfromindonesia
- Unit wajib memiliki kode identitas rumah yang terdaftar di sistem SiKumbang milik Kementerian PUPR atau BP Tapera. bisnis
- Penyerahan unit harus terjadi pada tahun berlaku. Penyerahan sebelum 1 Januari 2026 atau setelah 31 Desember 2026 tidak mendapat PPN DTP. ddtc
Syarat pembeli
- Setiap individu hanya boleh memanfaatkan insentif satu kali untuk satu unit, baik WNI maupun WNA yang berizin sesuai ketentuan. goodnewsfromindonesia
- Pembeli yang pernah memakai fasilitas ini di periode sebelumnya tetap dapat memakainya untuk pembelian rumah lain pada 2026. Namun, yang pernah bertransaksi dengan insentif sebelum 1 Januari 2026 lalu membatalkannya tidak bisa memakai lagi. metrotvnewsbisnis
Kewajiban developer
- Penjual harus berstatus Pengusaha Kena Pajak (PKP), menerbitkan faktur pajak, dan melaporkan realisasi PPN DTP serta berita acara serah terima. investortrust
- Jika PKP tidak melaporkan realisasi PPN DTP, PPN atas penyerahan itu tidak ditanggung pemerintah. Karena itu, tanyakan ke developer bagaimana mereka menangani pelaporannya. ddtc
Simulasi Sederhana
Contoh berikut ilustrasi dengan angka asumsi, bukan perhitungan resmi. Misalkan tarif efektif PPN atas unit adalah 11% (konfirmasi ke developer atau lihat faktur pajak):
- Unit Rp1,8 miliar: seluruh PPN atas Rp1,8 miliar ditanggung pemerintah. PPN yang tidak perlu Anda bayar kira-kira Rp198 juta.
- Unit Rp3 miliar: hanya PPN atas Rp2 miliar yang ditanggung, sekitar Rp220 juta. PPN atas Rp1 miliar sisanya, kira-kira Rp110 juta, tetap Anda bayar.
- Unit di atas Rp5 miliar: tidak ada PPN DTP.
Selalu minta developer menuliskan rincian PPN dan bagian yang ditanggung pemerintah dalam dokumen penawaran atau perjanjian.
Jebakan yang Sering Terjadi pada Pembelian Apartemen
Apartemen indent belum tentu sempat serah terima
Insentif terikat pada BAST yang terjadi di tahun berlaku. Karena apartemen punya siklus konstruksi yang panjang, efektivitas PPN DTP dinilai lebih terbatas pada apartemen dibanding rumah tapak karena siklus pembangunannya belum selaras dengan jangka waktu aturan. Jika unit Anda masih tahap pembangunan dan jadwal serah terima melewati 31 Desember, jangan berasumsi insentifnya otomatis berlaku. bisnis
Janji lisan “pasti bebas PPN”
Minta kepastian tertulis tentang status siap huni, tanggal BAST, dan siapa yang menanggung PPN jika insentif gagal karena penyerahan terlambat. Soal betapa pentingnya klausul tertulis, baca Booking Fee Apartemen: Hangus atau Bisa Refund? Ini yang Harus Tertulis di Kuitansi.
Developer yang tidak memenuhi syarat administrasi
Status PKP, identitas rumah di sistem, dan pelaporan realisasi adalah tanggung jawab developer, tapi dampaknya ke pembeli langsung. Langkah verifikasi developer ada di Cara Cek Legalitas Developer dan Proyek Apartemen (Sertifikat Induk, PBG/SLF, Track Record).
BAST ditandatangani tanpa mengecek unit
Karena BAST jadi bukti penyerahan, tanggalnya krusial. Tapi jangan menandatangani tergesa-gesa demi mengejar tenggat. Gunakan Jangan Asal Tanda Tangan! Panduan & Checklist Serah Terima Kunci Apartemen dan pahami hak perbaikan setelah serah terima di Garansi Unit dan Masa Retensi: Cacat Apa yang Ditanggung Developer Setelah Serah Terima?.
Mengira PPN DTP menghapus semua pajak
PPN DTP hanya menanggung PPN. Biaya lain tetap ada, seperti BPHTB, biaya notaris, dan iuran bulanan. Rinciannya ada di Biaya Tersembunyi Beli Apartemen: BPHTB, Notaris, hingga IPL yang Sering Kelewat.
Bagaimana dengan 2027
Pemerintah menyatakan rencana melanjutkan fasilitas ini. Menko Perekonomian Airlangga Hartarto menyebut PPN DTP yang berlaku sekarang akan dilanjutkan pada 2027, mencakup pembelian rumah sampai harga Rp2 miliar. Sementara itu, ketentuan yang berlaku saat ini masih diatur PMK 90/2025 sementara paket kebijakan 2027 tengah disiapkan. ikpiortax
Artinya, untuk 2027 jangan menganggap syaratnya pasti sama. Tunggu PMK yang terbit dan cek apakah batas harga, syarat siap huni, dan ketentuan lain berubah.
Insentif Lain: BPHTB Rumah Pertama di Jakarta
Selain PPN DTP, Pemprov DKI Jakarta memberi keringanan BPHTB. Melalui Keputusan Gubernur DKI Jakarta Nomor 450 Tahun 2026, pengurangan pokok BPHTB sebesar 50% diberikan secara jabatan saat wajib pajak melaporkan BPHTB, bagi yang memenuhi kriteria tertentu. ddtc
Syarat yang dilaporkan antara lain pemilik KTP DKI Jakarta, berusia minimal 18 tahun atau sudah menikah, baru pertama kali memperoleh hak atas rumah lewat jual beli, dan objeknya rumah tapak atau satuan rumah susun dengan nilai maksimal Rp500 juta. Batas nilai itu cukup rendah, sehingga banyak apartemen tengah kota mungkin berada di atasnya. Cek apakah unit Anda masuk, dan verifikasi detail terbaru ke Bapenda DKI. Cara menghitung BPHTB ada di BPHTB: Panduan Lengkap & Cara Hitungnya. okezone
Checklist Sebelum Mengejar Insentif
- Tanyakan apakah unit berstatus siap huni, dan kapan BAST dijadwalkan.
- Pastikan tanggal BAST jatuh di tahun berlaku, dan minta kepastian tertulis.
- Konfirmasi harga jual, bagian yang ditanggung pemerintah, dan sisa PPN yang harus Anda bayar.
- Pastikan developer berstatus PKP dan unit memiliki kode identitas rumah.
- Konfirmasi Anda belum memakai kuota satu unit untuk pembelian lain.
- Cek kelayakan BPHTB Jakarta bila Anda ber-KTP DKI dan membeli rumah pertama.
- Hitung semua biaya lain sebelum membayar booking fee.
FAQ Seputar PPN DTP dan Insentif Pajak Apartemen
Apakah PPN DTP berlaku untuk apartemen indent?
Insentif ini ditujukan untuk unit baru yang diserahkan siap huni dan terikat pada BAST di tahun berlaku. Jika serah terima unit indent jatuh di luar periode, insentif tidak otomatis berlaku. Minta kepastian tertulis dari developer.
Berapa batas harga apartemen untuk PPN DTP?
Untuk 2026, harga jual maksimal Rp5 miliar, dengan PPN yang ditanggung hanya atas bagian harga sampai Rp2 miliar.
Apakah satu orang bisa memakai PPN DTP lebih dari sekali?
Tidak untuk periode yang sama. Setiap orang hanya bisa memakainya untuk satu unit. Pemakaian di periode sebelumnya tidak menghalangi pemakaian di 2026, tapi pembatalan transaksi yang pernah memakai insentif bisa menutup kesempatan berikutnya.
Apakah WNA bisa mendapat PPN DTP?
Pemberitaan menyebut WNA yang memenuhi ketentuan kepemilikan properti di Indonesia dapat memanfaatkannya. Pastikan syarat spesifik Anda dengan konsultan pajak atau notaris.
Apakah PPN DTP akan berlanjut di 2027?
Pemerintah menyatakan rencana melanjutkannya, tetapi detail aturan bergantung pada PMK yang terbit. Pantau pengumuman resmi Kementerian Keuangan.
Apakah PPN DTP menghapus BPHTB?
Tidak. PPN DTP hanya soal PPN. BPHTB adalah pajak daerah yang berdiri sendiri, dengan insentif terpisah di sebagian daerah, termasuk Jakarta untuk rumah pertama dengan syarat tertentu.
Bagaimana jika developer tidak melaporkan realisasi PPN DTP?
Berdasarkan ketentuan yang diberitakan, kelalaian pelaporan membuat PPN atas penyerahan itu tidak ditanggung pemerintah. Tanyakan prosedur pelaporan ke developer sebelum membayar.
Apakah booking fee ikut dihitung dalam harga jual?
Itu tergantung dokumen. Pastikan statusnya tertulis, apakah diperhitungkan sebagai bagian harga atau berdiri sendiri, dan konsultasikan perlakuan pajaknya dengan developer atau konsultan pajak.