Sewa Apartemen: Hak dan Kewajiban Pemilik vs Penyewa di Indonesia

TL;DR

• Hubungan sewa apartemen di Indonesia diatur dua lapis: KUHPerdata (Pasal 1548-1600) untuk hak-kewajiban umum sewa-menyewa, dan UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun untuk aturan khusus hunian vertikal seperti tata tertib gedung dan PPPSRS.
• Kewajiban utama pemilik: menyerahkan unit dalam kondisi layak pakai, memelihara/memperbaiki kerusakan besar, dan memberi penyewa kenikmatan tenteram selama masa sewa (Pasal 1550 KUHPerdata).
• Kewajiban utama penyewa: memakai unit dengan itikad baik sesuai tujuan sewa, dan membayar sewa tepat waktu (Pasal 1560 KUHPerdata).
• Untuk apartemen — beda dengan rumah tapak — penyewa juga terikat tata tertib gedung dan aturan PPPSRS, meski secara hukum penyewa bukan anggota penuh perhimpunan pemilik.
• Kalau salah satu pihak wanprestasi (ingkar kewajiban), pihak yang dirugikan bisa menempuh gugatan perdata, klaim ganti rugi, atau pengakhiran perjanjian — tapi kekuatan buktinya sangat bergantung pada kontrak sewa tertulis, bukan kesepakatan lisan.

Disclaimer: Artikel ini disusun untuk tujuan edukasi umum berdasarkan ketentuan hukum perdata dan regulasi rumah susun yang berlaku umum di Indonesia. Ketentuan spesifik tetap bisa berbeda tergantung isi kontrak sewa dan tata tertib masing-masing gedung apartemen. Untuk sengketa atau kontrak bernilai besar, sebaiknya konsultasikan ke notaris atau konsultan hukum properti.

Dasar Hukum Sewa Apartemen di Indonesia

Sebelum masuk ke rincian hak dan kewajiban, penting dipahami bahwa sewa apartemen di Indonesia sebenarnya diatur oleh dua lapis hukum yang berjalan beriringan:

1. KUHPerdata Pasal 1548-1600 — mengatur hubungan sewa-menyewa secara umum, berlaku untuk semua jenis properti (rumah, apartemen, ruko, tanah, dll). Inilah dasar hukum utama soal hak dan kewajiban pemilik-penyewa.
2. UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, beserta peraturan turunannya — mengatur aspek yang spesifik untuk hunian vertikal seperti apartemen: kepemilikan bersama, tata tertib gedung, dan keberadaan PPPSRS (Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun).

Perjanjian sewa itu sendiri sah secara hukum selama memenuhi syarat sah perjanjian di Pasal 1320 KUHPerdata: ada kesepakatan, para pihak cakap hukum, objek jelas, dan sebab yang halal. Setelah sah, berlaku asas pacta sunt servanda (Pasal 1338 KUHPerdata) — isi kontrak mengikat kedua pihak layaknya undang-undang di antara mereka.

Hak dan Kewajiban Pemilik (Pemberi Sewa)

Kewajiban Pemilik

Berdasarkan Pasal 1550 KUHPerdata, pemilik/pemberi sewa wajib — tanpa perlu dijanjikan secara khusus di kontrak — untuk:

1. Menyerahkan unit yang disewakan kepada penyewa sesuai kesepakatan.
2. Memelihara unit sedemikian rupa sehingga tetap bisa dipakai untuk tujuan yang dimaksud selama masa sewa.
3. Memberikan kenikmatan tenteram kepada penyewa atas unit tersebut selama masa sewa berlangsung — termasuk melindungi penyewa dari gangguan hukum pihak ketiga terkait hak atas unit (Pasal 1556 KUHPerdata), meski bukan gangguan fisik dari pihak luar.

Selain itu, Pasal 1551 KUHPerdata menegaskan bahwa perbaikan besar pada unit menjadi tanggung jawab pemilik, kecuali perbaikan kecil sehari-hari yang lazimnya menjadi kewajiban penyewa. Pasal 1552 KUHPerdata juga mewajibkan pemilik menanggung cacat tersembunyi pada unit yang mengganggu penggunaannya, meski pemilik sendiri tidak mengetahui cacat itu sebelumnya.

Hak Pemilik

Sebagai imbangan dari kewajiban di atas, pemilik berhak untuk:

• Menerima pembayaran sewa tepat waktu sesuai kesepakatan.
• Mengakhiri perjanjian sewa jika penyewa terbukti wanprestasi (misalnya menunggak sewa atau merusak unit).
• Meminta unit dikembalikan dalam kondisi sesuai kesepakatan di akhir masa sewa, dengan pengecualian keausan wajar akibat pemakaian normal.
• Menolak perpanjangan sewa atau menentukan syarat baru saat kontrak berakhir, selama sesuai mekanisme yang diatur di perjanjian.

Hak dan Kewajiban Penyewa

Kewajiban Penyewa

Pasal 1560 KUHPerdata merangkum dua kewajiban utama penyewa:

1. Memakai unit sebagai “kepala rumah tangga yang baik” — istilah klasik dalam KUHPerdata yang intinya berarti menggunakan unit sesuai tujuan sewa dan dengan itikad baik, seolah-olah unit itu miliknya sendiri.
2. Membayar harga sewa pada waktu yang telah ditentukan dalam kontrak.

Beberapa kewajiban turunan lain yang relevan:

• Pasal 1554 KUHPerdata melarang penyewa mengubah bentuk atau tatanan unit tanpa izin pemilik, termasuk menyewakan kembali (sub-lease) tanpa persetujuan.
• Pasal 1564 KUHPerdata membebankan tanggung jawab kepada penyewa atas kerusakan unit yang terjadi selama masa sewa, kecuali penyewa bisa membuktikan kerusakan itu terjadi bukan karena kesalahannya.
• Mengembalikan unit dalam kondisi seperti semula (dikurangi keausan wajar) saat masa sewa berakhir.

Hak Penyewa

Sebagai imbangannya, penyewa berhak atas:

• Kenikmatan tenteram atas unit selama masa sewa, tanpa gangguan sepihak dari pemilik.
• Perbaikan atas kerusakan besar yang bukan disebabkan oleh kelalaian penyewa sendiri.
• Pengurangan harga sewa atau pembatalan kontrak jika unit mengalami kerusakan signifikan hingga tidak bisa digunakan sesuai tujuan sewa (Pasal 1553 KUHPerdata). Bahkan jika unit musnah total karena kejadian di luar kendali kedua pihak, sewa berakhir demi hukum berdasarkan pasal yang sama.
• Privasi dan kenyamanan tinggal tanpa intervensi berlebihan dari pemilik selama tidak melanggar isi kontrak.

Lapisan Aturan Tambahan Khusus Apartemen: Tata Tertib Gedung & PPPSRS

Ini yang membedakan sewa apartemen dari sewa rumah tapak biasa: unit apartemen berada di dalam bangunan dengan fasilitas dan area bersama (lobi, lift, kolam renang, parkir, dll) yang dikelola oleh PPPSRS dan/atau pengelola gedung yang ditunjuk.

Beberapa implikasinya bagi penyewa:

• Penyewa terikat pada tata tertib gedung yang ditetapkan pengelola/PPPSRS, meski penyewa sendiri bukan pemegang hak milik atas unit.
• Aturan gedung bisa mencakup hal-hal yang tidak diatur KUHPerdata sama sekali, misalnya larangan menyewakan unit secara harian/per jam, ketentuan tamu menginap, jam operasional fasilitas bersama, hingga syarat dokumen untuk penyewa warga negara asing.
• Pelanggaran terhadap tata tertib gedung bisa berkonsekuensi langsung dari pengelola (teguran, denda internal, pencabutan akses fasilitas), terpisah dari konsekuensi hukum perdata terhadap pemilik unit.

Karena itu, sebelum menandatangani kontrak, penyewa sebaiknya juga meminta salinan tata tertib gedung — bukan hanya kontrak sewa dari pemilik unit — supaya tidak ada kewajiban tersembunyi yang baru diketahui setelah pindah.

Ringkasan: Pemilik vs Penyewa

Apa yang Terjadi Jika Salah Satu Pihak Wanprestasi?

Wanprestasi terjadi ketika salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya — misalnya penyewa menunggak sewa, atau pemilik tidak kunjung memperbaiki kerusakan besar yang mengganggu fungsi unit. Pihak yang dirugikan pada dasarnya punya tiga opsi:

1. Negosiasi langsung untuk penyelesaian di luar jalur hukum — biasanya opsi paling cepat dan murah.
2. Gugatan perdata untuk menuntut pemenuhan kewajiban atau ganti rugi atas kerugian yang timbul.
3. Permintaan pengakhiran perjanjian, baik melalui kesepakatan bersama maupun melalui putusan pengadilan jika tidak tercapai kesepakatan.

Dalam praktiknya, kekuatan posisi masing-masing pihak saat terjadi sengketa sangat bergantung pada seberapa lengkap dan jelas kontrak sewa tertulis — termasuk soal siapa bertanggung jawab atas jenis kerusakan apa, jangka waktu pembayaran, dan mekanisme pengakhiran sewa.

Kapan Sewa Berakhir?

Untuk kontrak sewa tertulis, Pasal 1570 KUHPerdata mengatur bahwa sewa berakhir demi hukum begitu jangka waktu yang disepakati habis, tanpa perlu pemberitahuan pemutusan dari salah satu pihak. Ini berbeda dengan sewa lisan, yang umumnya membutuhkan pemberitahuan pemutusan sesuai kebiasaan setempat sebelum benar-benar berakhir.

[Perlu verifikasi lebih lanjut: ada praktik “perpanjangan diam-diam” — jika penyewa tetap menempati unit setelah masa sewa habis dan pemilik tidak berkeberatan — yang sering dikaitkan dengan pasal-pasal lanjutan di KUHPerdata soal sewa. Karena sumber yang saya temukan tidak konsisten menyebut nomor pasal persisnya, sebaiknya poin ini dikonfirmasi ke notaris jika relevan untuk kasus klien tertentu, alih-alih mengutip nomor pasal yang belum pasti.]

Ini juga jadi salah satu alasan kenapa mencantumkan jangka waktu sewa secara eksplisit dan mekanisme perpanjangan di kontrak jauh lebih aman daripada mengandalkan kebiasaan atau asumsi lisan.

Tips Praktis agar Hak dan Kewajiban Berjalan Lancar

• Tuangkan semua ketentuan penting dalam kontrak tertulis — bukan hanya harga sewa, tapi juga siapa bertanggung jawab atas jenis perbaikan apa, syarat pengembalian unit, dan mekanisme pengakhiran sewa. Detail klausul yang sering terlewat bisa dilihat di Kontrak Sewa Apartemen: Apa yang Wajib Ada dan Apa yang Sering Terlewat.
• Dokumentasikan kondisi unit (foto/video) saat serah terima awal, sebagai acuan objektif jika ada perselisihan soal kerusakan di kemudian hari.
• Minta salinan tata tertib gedung sebelum tanda tangan kontrak, khususnya untuk apartemen dengan aturan PPPSRS yang ketat.
• Komunikasikan masalah pemeliharaan sesegera mungkin — baik penyewa yang melapor kerusakan maupun pemilik yang merespons — untuk menghindari eskalasi menjadi sengketa wanprestasi.

FAQ Seputar Hak dan Kewajiban Sewa Apartemen

1. Apa kewajiban utama pemilik apartemen terhadap penyewa? Berdasarkan Pasal 1550 KUHPerdata, pemilik wajib menyerahkan unit, memeliharanya agar tetap layak pakai, dan memberikan penyewa kenikmatan tenteram selama masa sewa — termasuk menanggung perbaikan besar dan cacat tersembunyi pada unit.

2. Apa kewajiban utama penyewa apartemen? Berdasarkan Pasal 1560 KUHPerdata, penyewa wajib memakai unit dengan itikad baik sesuai tujuan sewa, dan membayar sewa tepat waktu. Penyewa juga bertanggung jawab atas kerusakan yang terjadi selama masa sewa, kecuali bisa membuktikan itu bukan kesalahannya.

3. Apakah penyewa apartemen wajib mengikuti tata tertib gedung, meski bukan pemilik unit? Pada praktiknya ya — penyewa umumnya tetap terikat tata tertib gedung dan aturan pengelola/PPPSRS selama tinggal di unit tersebut, meski status keanggotaannya di perhimpunan pemilik berbeda dari pemilik unit. Detail spesifiknya bisa bervariasi antar gedung, jadi sebaiknya diminta dan dibaca sejak awal.

4. Siapa yang bertanggung jawab jika ada kerusakan besar pada unit, seperti AC atau pipa bocor? Secara umum, perbaikan besar menjadi tanggung jawab pemilik (Pasal 1551 KUHPerdata), sementara perbaikan kecil sehari-hari biasanya menjadi kewajiban penyewa. Namun pembagian ini tetap bisa diperjelas ulang di kontrak sewa agar tidak menimbulkan multitafsir.

5. Apa yang bisa dilakukan penyewa jika pemilik tidak kunjung memperbaiki kerusakan besar? Penyewa berhak meminta perbaikan, dan jika kerusakan membuat unit tidak bisa digunakan sesuai tujuan sewa, penyewa berhak meminta pengurangan harga sewa atau bahkan pembatalan kontrak sesuai Pasal 1553 KUHPerdata. Jika tidak ada penyelesaian, opsi selanjutnya adalah negosiasi formal atau gugatan perdata.

6. Apakah kontrak sewa lisan tetap mengikat secara hukum? Ya, secara prinsip kontrak lisan tetap sah selama memenuhi syarat Pasal 1320 KUHPerdata. Namun kontrak lisan jauh lebih sulit dibuktikan saat terjadi sengketa, sehingga kontrak tertulis tetap sangat direkomendasikan untuk sewa apartemen.

Artikel ini bertujuan memberi gambaran umum berbasis ketentuan hukum perdata dan regulasi rumah susun yang berlaku umum, bukan nasihat hukum untuk kasus spesifik. Ketentuan yang benar-benar mengikat adalah yang tertulis dalam kontrak sewa dan tata tertib gedung masing-masing.