Kalau Anda googling “biaya hak tanggungan notaris” dan menemukan angka yang beda-beda di tiap artikel, itu bukan karena salah satu sumbernya salah — tapi karena pertanyaannya sendiri menggabungkan dua komponen biaya yang sumber dan dasar hukumnya berbeda. Artikel ini memisahkan keduanya, plus kasih tabel tarif resmi yang bisa Anda hitung sendiri.
Disclaimer: Artikel ini disusun untuk tujuan edukasi umum, bukan pengganti nasihat hukum atau konsultasi notaris/PPAT. Tarif PNBP di bawah mengacu pada PP No. 128/2015 yang terkonfirmasi masih berlaku per Agustus 2025 berdasarkan keterangan resmi Kementerian ATR/BPN — sebelum menjadikannya dasar anggaran pasti, cek status terbaru di atrbpn.go.id atau tanyakan langsung ke Kantor Pertanahan setempat, karena kementerian sempat menyatakan rencana revisi PP ini sejak 2022.
1. Dua Komponen Biaya yang Sering Tertukar
Saat orang bilang “biaya hak tanggungan”, sebenarnya ada dua pos berbeda yang sering digabung jadi satu angka:
- Honorarium PPAT — jasa membuat akta (APHT dan/atau SKMHT), dibayarkan ke kantor notaris/PPAT yang menangani transaksi Anda.
- PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) — biaya pendaftaran Hak Tanggungan ke Kantor Pertanahan/BPN, disetor ke negara, dihitung dari nilai Hak Tanggungan, bukan ke kantor notaris.
Dua-duanya wajib dibayar dalam proses pemberian Hak Tanggungan, tapi basis hitung dan tujuannya berbeda total. Memisahkan dua ini dari awal akan membantu Anda membaca RAB (rincian anggaran biaya) dari bank atau PPAT dengan lebih kritis.
2. Honorarium PPAT untuk APHT: Dasar Hukum dan Cara Hitung
Honorarium PPAT diatur dalam PP No. 24/2016 (perubahan atas PP No. 37/1998 tentang Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah). Ketentuannya: honorarium PPAT untuk pembuatan akta maksimal 1% dari nilai transaksi/nilai yang tercantum dalam akta.
Poin penting yang sering dilewatkan: ini adalah batas maksimal, bukan tarif yang wajib dikenakan penuh. Dalam praktik, banyak kantor PPAT mematok honorarium jauh di bawah 1% karena faktor persaingan dan kebijakan masing-masing kantor.
Catatan validasi: Saya belum memverifikasi detail skema gradasi persentase honorarium per tingkat nilai transaksi (beberapa sumber menyebut ada penurunan persentase untuk nilai objek yang lebih besar, tapi saya belum mengecek pasal per pasal PP No. 24/2016 untuk memastikan angka gradasinya). Untuk skema gradasi tarif secara detail, cek langsung teks PP No. 24/2016 atau minta rincian tertulis dari kantor PPAT Anda — jangan jadikan angka gradasi dari artikel manapun di internet, termasuk artikel ini, sebagai patokan final tanpa konfirmasi ulang.
Baca juga: Contoh Surat Kuasa Pengambilan Sertifikat Tanah (Lengkap dengan Panduan Menulisnya)
3. Tarif PNBP Pendaftaran Hak Tanggungan (Tabel Resmi)
Ini bagian yang paling bisa Anda hitung sendiri dengan pasti, karena dasarnya adalah tarif tetap per tingkatan nilai, bukan persentase yang bisa dinegosiasikan.
Berdasarkan PP No. 128/2015 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Kementerian ATR/BPN:
| Nilai Hak Tanggungan | Tarif PNBP per Sertifikat |
|---|---|
| Sampai dengan Rp250 juta | Rp50.000 |
| Di atas Rp250 juta – Rp1 miliar | Rp200.000 |
| Di atas Rp1 miliar – Rp10 miliar | Rp2.500.000 |
| Di atas Rp10 miliar – Rp1 triliun | Rp25.000.000 |
| Di atas Rp1 triliun | Rp50.000.000 |
Selain PNBP pendaftaran, ada juga biaya Roya (penghapusan catatan Hak Tanggungan dari sertifikat setelah kredit lunas) sebesar Rp50.000 per sertifikat.
Catatan validasi: Tabel ini terkonfirmasi masih berlaku per Agustus 2025 berdasarkan keterangan resmi Kementerian ATR/BPN yang dikutip media. Tapi karena kementerian pernah menyatakan rencana merevisi PP No. 128/2015 sejak 2022, cek status terbaru di atrbpn.go.id atau tanyakan langsung ke Kantor Pertanahan setempat sebelum menjadikan tabel ini sebagai dasar anggaran final, terutama kalau Anda membaca artikel ini beberapa bulan atau tahun setelah publikasi.
4. Simulasi Perhitungan Biaya Hak Tanggungan
Berikut simulasi PNBP untuk tiga skenario nilai kredit, berdasarkan tabel resmi di atas:
Skenario A — Nilai Hak Tanggungan Rp300 juta PNBP: Rp200.000 (masuk kategori >Rp250 juta–Rp1 miliar)
Skenario B — Nilai Hak Tanggungan Rp700 juta PNBP: Rp200.000 (masih dalam kategori yang sama)
Skenario C — Nilai Hak Tanggungan Rp2 miliar PNBP: Rp2.500.000 (masuk kategori >Rp1 miliar–Rp10 miliar)
Untuk komponen honorarium PPAT di tiap skenario di atas, saya sengaja tidak mengisi angka pasti — sesuai penjelasan di bagian 2, ini komponen yang variabel dan bergantung kebijakan kantor PPAT masing-masing. Cara paling aman: minta RAB tertulis dari PPAT Anda, lalu bandingkan apakah totalnya masih berada di bawah batas maksimal 1% dari nilai transaksi sesuai PP No. 24/2016.
Baca juga: Biaya Revisi Sertifikat Tanah 2026: Rincian Lengkap Berdasarkan Jenis Kasus
5. Biaya SKMHT vs APHT — Kenapa Bisa Beda Jauh
Kalau proses KPR Anda melibatkan SKMHT (surat kuasa sementara, biasanya karena sertifikat belum pecah/belum atas nama debitur) sebelum naik status ke APHT, biayanya umumnya jauh lebih rendah dibanding APHT — karena SKMHT sifatnya baru surat kuasa, bukan akta jaminan final yang langsung didaftarkan ke BPN.
6. Siapa yang Menanggung Biaya Ini?
Karena APHT pada dasarnya adalah perjanjian accessoir (turunan) dari perjanjian kredit utamanya, biaya yang timbul dari pembuatan APHT umumnya ditanggung oleh debitur atau pemberi Hak Tanggungan.
7. Faktor yang Membuat Biaya Bisa Naik-Turun
Beberapa faktor yang memengaruhi total biaya, di luar tarif PNBP yang sudah tetap:
- Nilai kredit/plafon — makin besar nilai Hak Tanggungan, makin tinggi tarif PNBP (lihat tabel) dan makin besar nominal honorarium PPAT (meski persentasenya bisa turun).
- Lokasi objek — tarif kantor PPAT per wilayah bisa berbeda cukup jauh.
- Kompleksitas dokumen — jumlah objek jaminan, status sertifikat yang belum pecah, atau proses balik nama yang belum selesai bisa menambah biaya jasa.
- Jasa tambahan — pengecekan sertifikat, validasi pajak, dan layanan lain di luar honorarium akta murni.
8. Checklist Sebelum Bayar Biaya Hak Tanggungan
- Minta RAB (rincian anggaran biaya) tertulis dari bank/PPAT, jangan hanya angka lisan.
- Pisahkan dalam RAB tersebut: mana yang honorarium PPAT, mana yang PNBP.
- Cocokkan angka PNBP di RAB dengan tabel resmi di bagian 3 — kalau selisihnya jauh, tanyakan alasannya.
- Cek status terbaru PP tarif PNBP di atrbpn.go.id jika transaksi Anda dilakukan cukup lama setelah artikel ini ditulis.
- Jangan menjadikan angka flat yang beredar di internet (termasuk di artikel ini untuk komponen honorarium) sebagai patokan pasti tanpa konfirmasi ke PPAT yang menangani transaksi Anda.
Pertanyaan Umum Seputar Biaya Hak Tanggungan Notaris
Apakah tarif PNBP Hak Tanggungan bisa saya hitung sendiri? Bisa. Gunakan tabel di bagian 3 — tarifnya tetap per rentang nilai, tidak bergantung kebijakan kantor PPAT. Tetap disarankan mengecek status terbaru PP-nya sebelum dijadikan dasar anggaran pasti.
Apakah honorarium PPAT bisa dinegosiasikan? Bisa. Karena 1% dari nilai transaksi adalah batas maksimal berdasarkan PP No. 24/2016, bukan tarif wajib, banyak kantor PPAT menetapkan angka di bawah itu.
Berapa biaya Roya setelah kredit lunas? Rp50.000 per sertifikat berdasarkan tarif PNBP yang sama, dengan catatan validasi yang sama seperti tabel di bagian 3 — cek status terbaru sebelum dijadikan patokan.
Siapa yang menagih biaya ini — bank atau PPAT langsung? Biasanya bank sudah bekerja sama dengan PPAT rekanan dan memasukkan komponen ini ke dalam RAB akad kredit. Konfirmasi langsung ke bank Anda untuk mekanisme pembayarannya.
Kesimpulan
Dari dua komponen yang membentuk “biaya hak tanggungan notaris”, PNBP adalah angka paling pasti dan bisa Anda hitung sendiri dari tabel resmi di atas. Honorarium PPAT jauh lebih variabel — yang diatur hanya batas maksimalnya, bukan angka tetapnya — sehingga wajib dikonfirmasi langsung ke kantor PPAT yang menangani transaksi Anda. Jangan mengandalkan angka flat yang beredar di banyak artikel internet untuk komponen honorarium atau biaya SKMHT/APHT tanpa verifikasi tertulis, karena kemungkinan besar angka tersebut sudah usang atau tidak representatif untuk kasus Anda.